不動産相続で安易に共有名義にしない！メリットとデメリット

不動産を相続する際、登記を怠ったり、気軽に法定相続人で「共有名義」にすればいいとお考えになったりしていませんか？
また、ご自身の名義になっている不動産の名義状況を把握されていますでしょうか？

共有名義とは、複数の名義人で不動産を所有している状態のことをいいます。
不動産が共有名義になっていることにより、メリットもあればデメリットもあります。

今回は、相続において不動産を取得する場合、共有名義となる為の要件や共有名義で相続をするメリットやデメリット、またそれを回避する為の対策方法等をご紹介いたします。

不動産を取得するタイミングにおいて、知っておくべきことになりますのでこの機会に是非ご一読ください。

１．共有名義とは

共有名義とは、ひとつの不動産を複数の名義人で共有している状態とのことをいいます。

例えば、父の相続が発生し、子2人でその不動産を相続した場合には、「長男1/2」、「次男1/2」とそれぞれの持ち分割合があります。
この持ち分割合は必ずしも、「2人の共有だから半分ずつ」というものではなく、長男が8割、次男が2割といったように、持ち分割合が均等でなかったとしても「共有名義」といいます。

そして、権利についても持ち分が多いからといって、その不動産に対するすべてにおいて、権利が強い。という訳ではありません。
（例えば、賃貸などの管理行為については、持分の過半数によりできる等一定の範囲では持分が多い方が強い場合はあります）

共有名義である限り、持ち分割合の多い少ないに関わらず不動産を所有・使用する権利はあるのです。

持ち分割合の多い少ないは何に影響するのか？といいますと、その不動産を売却した際に持ち分割合に応じて売却益を受け取る際や、その不動産を他人に貸して収益を得る時等には、持ち分割合に応じて取り分が変わります。

２．なぜ共有名義になるのか？

共有名義になる理由として考えられるのが、相続の際に複数の共同相続人がそのまま相続をしてしまうというケースです。

通常、相続が発生した際に遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するのかを協議しますが、その協議の中で「法定相続分通り、共同相続をする」という結果に至った場合には、本来の相続分通りの持ち分で相続されます。

多くの一般家庭にとって、相続財産が不動産（自宅）のみというケースは少なくありません。
そして、不動産は物理的に分けることができません。

加えて、相続人同士が争いを避けたい、また、決められない等といった事情があり、
・とりあえず法定相続分で相続した。
・そもそも遺産分割協議すらしなかった。
・遺産分割協議をしたが話がまとまらなかったので仕方なく法定相続分通り相続した。もしくは、被相続人名義のまま放置してしまう。
といった様に、相続をきっかけに共同相続人での共有状態が続いてしまうという事例は、非常に多くあります。

また、相続とは別に不動産を購入する際に、頭金を親に少し負担してもらった為に一部共有名義になった、購入をするにあたり1人の単有名義では負担が大きくなってしまう為に、夫婦で共有名義にしておく、等といった理由も考えられます。

３．共有名義のメリット

3-1．勝手に売却や担保設定をされない

共有名義になっているということは、その不動産の権利者は自分だけではないということです。
つまり、原則的にはその不動産を自分の好き勝手にできないということです。

共有名義になっている不動産全体の売却や、その不動産全体を担保に入れて借入等をする場合には、共有名義人全員の同意がないと、1人の意思で勝手に行うことはできません。

ただし、全体を担保として借り入れをするより額は少なくなってしまいますが、名義人の持ち分のみを担保に入れた借り入れはすることは可能です。

勝手に土地を好き勝手にされないということはメリットでもありますが、協議で話がまとまらずにどうにもできず、話し合いが泥沼化してしまうというリスクもあります。
（「4-2.名義人全員の承諾がないと処分できない」で解説します）

3-2．マイホーム特例を各人で使える

不動産を売却した際には、通常「所得税（譲渡所得）」という税金がかかります。
場合によっては、この所得税（譲渡所得）がとても多額になってしまうケースもあります。

ですが、マイホーム（自宅）を売却する場合にはその税金を大幅に安くしてくれる特例があります。
その代表例とされているのが、3,000万円の特別控除です。（通称、マイホーム特例）

簡単にいいますと、売却金額から取得費及び経費を差し引いた残りの金額からさらに3,000万円を差し引をいてくれるというものです。
要件等が細かく設定されてはいますが、特例を使えれば大分税金を抑えることができます。

そして、この特例を利用する際に、共有名義だった場合には各人で3,000万円の控除枠を使うことができますので、2人での共有名義不動産を売却した場合には6,000万円まで控除枠が広がるというメリットがあります。

４．デメリット

4-1．トラブルの原因になりやすい

なぜトラブルの原因になりやすいかと言いますと、不動産が「共有名義」であることによって1人の意思ではその不動産を処分したり、何らかの手続き気を行うということが困難だからです。

では、「１．共有名義とは」でも触れましたがここでもう一度、共有名義とはどのような状態であるのか？をご説明させていただきます。

例えば、長男が2/3・次男が1/3の持ち分割合での共有名義だった場合、この「持分」というのは、不動産の所有面積ではなく、不動産に対しての権利を表すものです。

従って、2人の兄弟は2/3と1/3の所有権を持っているということになるのです。

図にあるように、共有名義とは、Ａの様な状態を指します。

長男の持分が同じ2/3だったとしても、Ｂの区分所有状態の様に、区分登記されていない限りは、「ここからここまでの2/3は長男、ここからここまでの1/3は次男」という様に境界を定めて土地を分割するといったことはできません。

遺産分割協議を行った際に、後々の事を考えて、相続時に区分所有登記を行っていれば、後はそれぞれの所有分に応じてその土地を扱うことができますが、そこまで話し合いをしなかった、また、土地の形状や大きさ的に、区分所有登記をすることができなかった等、様々な理由で共有名義とした場合には、トラブルになってしまう可能性もあるのです。

具体的にどのようなトラブルがあるのかを次の項目で解説していきたいと思います。