土地や建物を売ったら課税対象！譲渡所得税を徹底解剖

所有する家や土地を売ろうと思ったとき、なるべく高く売れればいいなと思うと同時に、税金はどれくらい掛かってくるのだろう？と、疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

今回は、家や土地、株などを売って、利益が出た場合にかかる税金「譲渡所得税」について、これはどのような場合に課される税金なのか？どのように計算するのか？譲渡所得を抑える方法はあるのか？等について、ご紹介していきたいと思います。

１． 譲渡所得税とは

一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を売却することによって生じた所得にかかる税金のことです。
すなわち、それらを売った場合に得た儲けなどが、譲渡所得（利益）となり、これに課せられる税金です。

２． 土地建物等・譲渡所得税の計算方法

2-1.譲渡所得の計算

はじめに譲渡所得の金額を求めます。

譲渡所得＝譲渡収入金額①－(取得費②＋譲渡費用③)－特別控除(2-2参照）

① 譲渡収入額
土地や建物の売却代金です。

② 取得費
売った土地や建物を購入したときの代金です。
購入手数料などの資産の取得に要した金額、その後支出した改良費、設備費があれば加算します。
所有期間中の減価償却費については、その相当額を差し引きます。
取得費が不明な場合、また実際の取得費が土地や建物の売却した不動産の5％相当額より少ない場合は、売却価格の5％を取得費（概算取得費）とすることができます。

③ 譲渡費用
仲介手数料等、売却するために支出した費用です。
登記費用、測量費、印紙代のほか、建物の取り壊し費用や借家人に支払った立ち退き料も含まれます。
居住している間の修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用などは譲渡費用になりません。

2-2.特別控除の特例

譲渡所得の計算を行う際に、以下のとおり特別控除の特例があります。

（※1）控除できる額は、上記の特別控除額にかかわらず、課税譲渡所得の額が上限となります。
また、複数の特例が適用できるとしても特別控除額の合計は年間5,000万円が上限です。

（※2）空き家の増加に伴う対策として、平成28年4月1日から施行されました。適用の条件がありますので専門家にご確認ください。

2-3.税額計算

2-3-1.資産の所有期間

「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。
所有期間は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税率も異なり税金の計算も別々に行います。

この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

相続・贈与で引き継いだ土地建物の場合は、引き継いでから実際に所有していた期間に、前の所有者の所有期間をそのまま加算することができます。

2-3-2. 長期譲渡所得

[税率]

[事例]
譲渡収入金額：土地・建物　1億2,000万円で売却
取得費：土地・建物価額　8,000万円(20年前購入)
譲渡費用(仲介手数料等)：400万円
特別控除特例の適用：自己の居住用の不動産売却　3,000万円