相続税・贈与税を軽減!効果的な不動産の生前贈与のしかた

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相続税の改正により、相続税の課税対象が富裕層だけではなく一般家庭にまで及ぶようになり、「私も何か対策をしなければ」、とお考えになっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続税額の試算等により相続税が発生すると判明した場合、生前贈与で財産を子や孫、配偶者などへ移行させていくことで、相続税額を大幅に減額すること、もしくは相続税額を0にすることも場合によっては可能です。

ただし、生前贈与を行う場合には、通常贈与税が発生します。

110万円の基礎控除がありますが、不動産を贈与するとこれを超えてしまうのが一般的でしょう。

しかし、税法では、不動産に関する生前贈与を行いやすくするために特例もいくつか用意されています。

今回はその特例を中心にご紹介します。

それぞれ適用要件や注意点が異なりますので、各特例の特性を理解し、相続税対策に活かしていきましょう。

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もくじ

1.居住用不動産・投資用不動産の生前対策
2.生前贈与の特例
3.民事信託
4.不動産の贈与時にかかる費用
まとめ

1.居住用不動産・投資用不動産の生前対策

生前対策の対象として不動産を考えた場合、その用途によって2つ、「居住用不動産」(自分や家族が住む家)と「投資用不動産」(賃貸家屋・アパート・マンション・駐車場等)に分けて適用できる制度や特例が異なります。

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どの制度や特例がどの不動産に適用されるか、一つずつ見てきましょう。

2.生前贈与の特例

2-1.相続時精算課税

2-1-1.相続時精算課税とは

相続時精算課税制度とは、生前贈与の際の贈与税が軽減される代わりに、相続時には贈与された財産と相続した財産の合計額に対して相続税が課税されるという制度です。

この制度では、不動産だけでなく現金、株式等、どんな財産でも贈与ができます。

また、不動産の場合は居住用・投資用どちらでも構いません。

状況によりメリットとデメリットがある制度ですので、利用する前にしっかりと検討が必要です。

2-1-2.メリット

相続時精算課税制度を利用するメリットとしては以下が挙げられます。

・2,500万円までの特別控除額があります。ただし、2,500万円を超えた部分に関しては一律20%の贈与税が課されます。相続時精算課税によって納付した贈与税は、その後贈与者の相続が発生したときにかかる相続税額から控除することができ、控除しきれない税額は還付されます。

・贈与財産の種類、金額、贈与回数、年数に制限はありません。

・相続発生時には相続財産と合算して再計算されるため、必ずしも相続税の節税対策にはなりませんが、早期に多額の財産を移転できます。

・収益物件の贈与でこの制度を用いると、贈与後はその収益が受贈者の財産となるため、間接的な相続税対策になることがあります。そのため、相続時精算課税制度で贈与する不動産は、居住用よりも投資用の方が有利になる傾向があります。

・相続時精算課税制度を用いて贈与した財産は、相続時に贈与時の価額で計算されるので、贈与時から値上がりした分については財産の金額から除かれることとなります。そのため、将来値上がりが見込まれる財産の贈与に用いると効果的です。

2-1-3.デメリット

・贈与の価額に関わらず、贈与税の申告が必要となります。また、分割してこの制度を利用した場合は、その都度贈与税の申告が必要となります。

・相続時精算課税制度で贈与した財産は、相続時に小規模宅地等の特例を受けることができません。

・相続時精算課税制度で贈与した財産は、相続時に物納することはできません。

・同じ贈与者からの贈与について年間110万円の基礎控除がある「暦年贈与」の適用は受けられません。

2-1-4.適用要件

相続時精算課税制度を受けるためには、次のすべての要件を満たす必要があります。

・受贈者が、贈与者の推定相続人である子又は孫であること。

・受贈者が、贈与を行う年の1月1日において20歳以上であること

・贈与者が、贈与を行う年の1月1日において60歳以上であること

・受贈者が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること

2-1-5.注意点

相続時精算課税制度を利用するに当たり、以下の点に注意しましょう。

・一度相続時精算課税を選択すると、その後暦年課税に戻せません。ただし、贈与者ごとに適用が可能なため、父親からは暦年課税で、母親からは相続時精算課税で贈与を受けるという方法は可能ですので、贈与者ごとに使い分けていくと良いでしょう。

・相続時に小規模宅地等の特例の適用をした方が、結果的に相続税の負担が軽くなる場合もありますので、よく比較検討しましょう。

・祖父母が孫へ相続時精算課税を利用して贈与し、後にその贈与した祖父母の相続が発生した場合、相続税が2割加算となります(孫が代襲相続人である場合は除きます)。

2-2.子や孫への生前贈与

2-2-1.住宅取得のための資金贈与の特例とは

贈与者が直系卑属(子又は孫)へ住宅取得資金として贈与を行った際に、一定の金額が非課税となる制度です。

非課税枠は贈与を行う時期・住宅の条件等により異なります。

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非課税限度額を超えた部分については贈与税の対象となりますが、2-1.で述べた「相続時精算課税制度」と併用することも可能です。

2-2-2.適用要件

住宅取得資金贈与の特例を受けるためには、次のすべての要件を満たす必要があります。

・住宅の取得のために金銭の贈与を受け、実際にその金銭を住宅の取得資金に充てていること

・受贈者が、贈与を受けた年の1月1日において20歳以上であること

・受贈者が、贈与を受けた翌年3月15日までに住宅を取得し居住を開始していること、又は3月15日の時点で未完成・未入居となる場合でも完成後遅滞なく居住することが確実であること

・建物の登記簿面積が50㎡以上240㎡以下であること(震災被災者は除く)

・中古住宅の場合、建物の築年数が、マンション等耐火建築物の場合は25年、木造等耐火建築物以外の場合は20年以内であること

※ただし、この年数を超える場合でも、以下の要件を満たしていれば適用可能です。

(ア)新耐震基準に適合していることについて証明されたもの
(イ)既存住宅売買瑕疵保険に加入している一定のもの
(ウ)新耐震基準に適合しない物件であっても、取得日までに耐震改修工事の申請等を行い、かつ、居住日までに耐震修正工事を完了している等の要件を満たすもの

・受贈者の贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下であること

・受贈者が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること

2-2-3.注意点

住宅取得資金贈与の特例を受けるに当たり、以下の点に注意しましょう。

・居住用不動産そのものや、住宅ローン返済資金の援助など、住宅取得後に贈与された金銭は適用されません。

・原則として、贈与を受けた年の翌年3月15日までに住宅を取得し、その住宅に居住することが条件です。

しかし、様々な事情で計画から完成して居住するまで予定通りのスケジュールで進まないこともありえます。

請負契約により住宅用家屋の新築をする場合には、その贈与を受けた年の翌年3月15日現在において未完成・未入居であっても、その家屋がいわゆる「棟上げ」を了した以降の状態にあれば「新築」とみなされ、完成後遅滞なく居住する旨を届け出れば特例が適用されます。「棟上げ」を了していることについては建築業者からの証明が必要です。ただしこの場合でも、その贈与を受けた年の翌年12月31日までに居住していなければ適用は取り消されます。

売買契約により建売住宅や分譲マンションを購入する場合には、売買契約の締結だけでは「取得」には当たらず、贈与された年の翌年3月15日までに完成引き渡しを受けなければなりませんので間違えないようにしましょう。

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・将来、親や祖父母の自宅を引き継ぐ予定がある場合は注意が必要です。

例を挙げると、住宅資金贈与の特例を用いて家を取得したけれど、その後亡くなった親の自宅も引き継ぐことになった、という場合です。

被相続人の住居を相続する際には、相続税の計算で土地の評価が最大80%減額となる「小規模宅地等の特例」という優遇策があります。しかし、この特例は被相続人と同居をしていることや、相続人に持ち家がないことなどが条件です。

そのため、非課税贈与を使いマイホームを購入したものの、結果的には小規模宅地の特例(例えば、4000万円の土地の80%=3200万円の評価減)を使った方が得だった、というケースもあり得ます。将来、土地の相続を予定されている方は注意が必要です。

2-3.配偶者への生前贈与

2-3-1.贈与税の配偶者控除とは

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、住宅又は住宅取得のための資金贈与を行う際に、その贈与金額から2,000万円が控除される制度です。通称『おしどり贈与』と言われています。

また、贈与税には1年当たり110万円の基礎控除がありますので、合計すると2,110万円までの控除が受けられます。

贈与額が2,110万円を超える場合には、超えた部分に対して通常の贈与税が課税されます。

長年連れ添ってきたご夫婦はぜひ検討・活用してみたい制度です。

2-3-2.適用要件

おしどり贈与を受けるためには、次のすべての要件を満たす必要があります。

・夫婦の婚姻期間が(入籍後)20年以上であること(ただし、内縁関係の期間は除きます。)

・受贈者の居住用不動産の現物、又は居住用不動産を取得するための資金の贈与であること(住宅とは通常居住用建物及びその土地のことを指しますが、この特例では土地だけの贈与も対象となります。現在夫婦で居住している家の土地のみを妻のものにするという方法も可能です。)

・受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15日まで贈与により取得した日本国内の不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること

・受贈者が、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに贈与税の申告を行っていること

・土地又は借地権の贈与の場合は、家屋の所有者が配偶者、もしくは同居している親族であること

・取得する居住用不動産の面積や築年数等に関する要件はない

2-3-3.注意点

おしどり贈与を受けるに当たり、以下の点に注意しましょう。

・おしどり贈与の適用は、同一の配偶者間では一生に一度のみです。

・居住以外の用途(賃貸等)の不動産を贈与したり、贈与された金銭を他の目的で使ってしまった場合などには、おしどり贈与は適用されません。

・居住用不動産を現物で贈与する場合には、日本国内にあるもの(その敷地が借地権の場合も含む)のみに限られます。

・店舗兼用の住宅の場合には、居住用部分のみが適用されます。ただし、居住用部分がおよそ90%以上であれば「すべてが居住用」とみなされます。

・相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けていた場合、通常はその贈与財産も相続税の課税価格に加算することとなりますが、おしどり贈与が適用された財産については、相続開始前3年以内の贈与であっても相続財産に加える必要がありません。また、贈与されたのと同じ年に贈与者が亡くなったとしても、おしどり贈与は適用されます。

・居住用の不動産の贈与を受けた配偶者が贈与年の途中で死亡した場合は、相続人が相続の開始があったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に贈与税の申告書を提出した場合に限り、おしどり贈与を受けることができます。

例えば、おしどり贈与を1月に行ったとして、2月に受贈者が亡くなった場合は、10ヵ月後の12月までに相続税と贈与税の申告を両方しなくてはならないということです。

・おしどり贈与により贈与税が発生しなかった場合でも、不動産取得税や登録免許税は課税されます。また、金銭の贈与を受けて居住用不動産を取得した際の購入諸費用なども必要となります。

3.民事信託

3-1.民事信託とは

生前贈与ではなく、「民事信託」を利用する方法もあります。

「民事信託」とは、家族や親族等の間で財産の管理、活用・処分を託す信託契約のことです。

信託銀行等に資産を預ける「商事信託」とは異なり、家族・親族に管理を託すので、高額な報酬等が発生することもなく、誰でも気軽に利用できます。

民事信託の基本的な仕組みは、「委託者」が所有する財産を信頼できる家族や協力者に託し、託された「受託者」がその財産の管理を行い、また、その資産から発生する利益を「受益者」が受け取るというものです。

財産管理の内容として、主なものは賃貸契約、不動産の保守・修繕、金融機関への借入・担保、保険契約、売買契約等があります。

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3-2.メリット

委託者や受益者に意思能力がなくなっても、受託者が財産管理を行える

例えば、上の図4のように、父親が所有しているアパートを長男に信託し、長男が管理を行ったとします。

財産管理の権利を長男に託すことにより、父親に体力がなくなってしまったり、認知症になってしまったりした時に、後見人をたてなければその不動産に対して誰も何もできない、という事態をあらかじめ防ぐことができます。

贈与税をかけずに家族へ財産管理の権利を移転できる

上の図4の例ですと、父親は引き続きアパートの家賃収入を得ることになりますが、信託では財産管理のみの権利・権限が移転するに留まりますので、アパートの管理権限だけが、受託者である長男に移ります。ですから税務面では、受託者は形式上の所有者でしかなく、受益者こそが信託財産の経済的価値を有しているとみなされるため、「贈与税」は、信託を開始した段階では課されることはありません。そして、受益者の権利や価値の移転があった場合になって初めて課せられることとなります。

このように、贈与税をかけずに家族へ財産管理の権利を移転することができるのもメリットの一つです。

不動産の共有問題の予防ができる

受益権は複数人で分けることも可能です。

例えば、将来、子供たち全員に平等に財産を分け与えたいが、財産の大半を不動産が占めていて現金資産等が少なく、平等に分けることが難しい…というような場合に、その不動産を相続人全員の共有名義にすることは望ましくありません。

共有不動産は共有者全員が協力しないと処分できず、後に問題が起きやすくなるからです。

そこで、信託契約により、長男を受託者に設定し、受益権を子供たち全員に設定すると、共有者(又は共同相続人)としての財産的価値は、平等を実現しつつ、管理処分権限を共有者の一人に集約させることで、不動産の適切な管理を行うことができます。

後継遺贈が可能になる

遺言では、自分の財産を引き継がせるところまでしか指定できませんが、民事信託では生前の利益配分から、死後は妻に相続させる、妻の死後は長男に…など、その先の受益者まで事細かに指定することが可能です。(後継遺贈といいます。)

3-3.注意点

民事信託の契約を行えるのは、委託者の意思能力が確認できる時までです。委託者が認知症になってしまってからでは、信託契約を結ぶことができませんので、元気なうちに行うようにしましょう。

4.不動産の贈与時にかかる費用

4-1.不動産取得税

不動産取得税とは、不動産を取得した際に、登記の有無に関わらず課される税です。

この税は、相続による取得時には発生しませんが、贈与による取得時には発生します。

基本となる税額の計算方法は以下の通りです。(いずれも平成20年4月1日から平成30年3月31日までの場合の税率です)

【土地の場合】(取得した不動産の価額※1-控除額) × 0.3%

※1平成30年3月31日までに宅地等(宅地及び宅地評価された土地)を取得した場合は、取得した不動産の価格×1/2を課税標準額とします。

【家屋(住宅)の場合】(取得した不動産の価額-控除額) × 0.3%

【家屋(非住宅)の場合】(取得した不動産の価額-控除額) × 0.4%

※2 控除の種類や控除額は条件により異なります。詳しくは不動産所在地の県庁HPや東京都主税局HPをご確認ください。

4-2.登録免許税

登録免許税とは、不動産の権利の登記等の際に課される税です。

贈与の場合の登録免許税は登記される不動産の価額の2.0%です。相続の場合の登録免許税は0.4%のみですので、相続よりも贈与の方が移転コストは高くなることにも注意しましょう。

まとめ

ここまで、不動産の贈与に関係する各種の特例をご紹介しました。

おしどり贈与や住宅取得資金贈与の特例は居住用の不動産においてのみ適用される制度ですが、相続時精算課税制度は、どちらかというと居住用の不動産よりも、賃貸等の収益を得るための不動産の贈与に向いており、なおかつ現金や株式等、他の種類の財産と組み合わせて使用することができますので、各種特例の特性を見比べながら、効率よく生前贈与を行っていくと良いでしょう。

なお、特例を使用して贈与税が発生しなかった場合でも、不動産取得税や登録免許税等は必要となることと、金銭の贈与を受けて居住用不動産を取得した際の購入諸費用なども必要となることに注意が必要です。

以上の点に気を付けながら、上手な相続税対策をとっていきましょう。

著者:相続ハウス 山下雅代(相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス
司法書士法人おおさか法務事務所

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