不動産を売るとかかる譲渡所得税をざっくり計算する方法

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譲渡所得税 計算

土地や建物を譲渡したときに、譲渡所得税という特別な所得税を納めなければならない場合があることをご存じですか?

譲渡所得税の税額は、土地や建物を譲渡したときに生ずる譲渡所得の金額をもとに計算し、決められます。

では譲渡所得と譲渡所得税は、どのようにして計算されるのでしょうか?

今回は譲渡をする際に知っておくべき、譲渡所得税の計算方法についてご紹介します。

また譲渡所得税を抑えるための方法として、控除制度も合わせてお伝えしますので、うまく活用して節税効果を狙いましょう。

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1. 譲渡所得とは

譲渡所得とは、資産を譲渡したことによって生ずる所得のことをいいます。

どんな資産を譲渡しても発生するわけではなく、資産のなかには譲渡所得の対象になるものと、譲渡所得に含まれず、事業所得、雑所得などの別の所得の対象になるものがあります。

今回は譲渡所得の対象となるものの中でも、土地や建物などの不動産の譲渡所得について、ご説明いたします。

【譲渡所得の対象になる資産・ならない資産】
対象になる資産 ならない資産
・土地
・借地権
・建物
・株式等
・特定の公社債
・金地金
・宝石
・書画
・骨とう
・船舶
・機械器具
・漁業権
・取引慣行のある借家権
・ゴルフ会員権
・特許権
・著作権
・鉱業権
・土石(砂)
など
・貸付金や売掛金などの金銭債権
・新たな卸資産の譲渡その他営利を目的として継続的に行われる資産の譲渡による所得
・山林の伐採又は譲渡による所得
など

出典:国税庁ウェブサイト「譲渡所得の対象となる資産と課税方法」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3105.htm

2. 譲渡所得の計算方法

不動産の譲渡所得にかかる税金は、事業所得や給与所得といった、ほかの所得と合算せずに、分離して課税をする「分離課税」で計算します。

譲渡所得は土地や建物などの不動産を売却した金額(収入金額)から、購入時の代金や手数料などの取得にかかった費用(取得費)や、測量や解体工事など売却するために支出した費用(譲渡費用)を差し引いて算出します。

計算式は、以下の通りです。

【計算式】
収入金額-(取得費+譲渡費用)-特別控除額=課税譲渡所得金額

各項目について詳しく説明してきます。

2-1. 収入金額

収入金額とは、土地や建物などの不動産を売ったことによって、買主から受け取った金額のことです。
また、金銭ではなく、代わりに物品や権利を受け取った場合でも、それらの時価が収入金額となります。

2-2. 取得費

取得費とは、売った土地や建物を買い入れたときの購入代金や、資産の取得に要した金額に、支出した改良費や設備費を加えた合計額です。

また、土地や建物の購入時期が古かったり、先祖代々受け継いできたものなどで取得費用が不明な場合や、実際の取得費用が収入金額の5%以下の場合は、収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。

例えば、土地を5,000万円で売却した際、取得費が不明な場合、収入金額5,000万円の5%相当額250万円を取得費とすることができるのです。

2-3. 譲渡費用

土地や建物など不動産を売るために支出した費用のことで、以下が該当します。
なお、修繕費や固定資産税など、土地や建物の維持・管理にかかった費用は、譲渡費用に葉含まれません。

・仲介手数料
・測量費
・売買契約書の印紙代
・売却するときに借家人などに支払った立退料
・建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用
など

2-4. 特別控除額

譲渡所得にはケースによって、以下のような特別控除の特例が適用される場合があります。

控除額
収用等により土地や建物を譲渡した場合 5,000万円
マイホームを譲渡した場合 3,000万円
特定土地区画整理事業等のために土地を譲渡した場合 2,000万円
特定住宅地造成事業等のために土地を譲渡した場合 1,500万円
平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡した場合 1,000万円
農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合 800万円

出典:国税庁ウェブサイト「譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1440.htm

3. 譲渡所得税の計算方法

続いて、譲渡所得にかかる税金の計算方法について見ていきましょう。

譲渡所得にかかる税金は「譲渡した資産の種類」や「保有期間」などによって税率が変わります。

土地や建物などの譲渡では、譲渡した年の1月1日において、その資産の所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」、5年以下だと「短期譲渡所得」に該当します。
ここでいう所有期間とは、「資産取得の日から引き続き所有していた期間」のことを指しています。

●長期譲渡所得
課税譲渡所得金額×税率15%(住民税:5%)

●短期譲渡所得
課税譲渡所得金額×税率30%(住民税:9%)

※平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として「各年分の基準所得税額」の2.1%が加算されます。

【例】10年前に購入した土地の譲渡所得が5,000万円の場合
この場合は長期譲渡所得に該当し、税額は以下の通りになります。

譲渡所得税:5,000万円×15%=750万円
住民税:5,000万円×5%=250万円
復興特別所得:750万円×2.1%=15万7,500円

4. 譲渡所得税を抑える3つの特例

譲渡所得税には以下の3つの特例が設けられています。
要件に当てはまる方はぜひ活用しましょう。

4-1. マイホームを売却したときの特別控除の特例

マイホームを売却したときに一定の要件を満たしていれば、物件の所有期間に関係なく最高3,000万円までの特別控除を受けることができます。

4-1-1. 特例を受けるための要件

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

・売った年の前年及び前々年にこの特例の適用を受けていないこと。

・マイホームの買換えやマイホームの交換の特例もしくは、マイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。

・売った家屋や敷地について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。

・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地を住まなくなった日から3年目の年の12月31日までに売ること。

・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

出典:国税庁ウェブサイト「マイホームを売ったときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3302.htm

4-2. 所有期間が10年以上の場合の軽減税率の特例

不動産の所有期間が10年以上だった場合に限り、「4-1.マイホームを売却した時の特別控除の特例」と併せて、軽減税率の特例を受けることができます。

●課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合
課税長期譲渡所得金額×税率10%

●課税長期譲渡所得金額が6,000万円超の場合
(課税長期譲渡所得金額-6,000万円)×税率15%+600万円

4-2-1. 特例を受けるための要件

・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
・売った年の前年及び前々年にこの特例を受けていないこと。
・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例を受けていないこと。
・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

出典:国税庁ウェブサイト「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3305.htm

4-3. 買換えの特例

不動産を売却し、さらに代わりの居住用不動産を購入した場合は、買換えの特例を受けることができます。
この特例が適用された場合は、譲渡所得の計算式の「収入金額」が以下のようになります。

譲渡資産の売却価格 ー 買換え資産価格 = 収入金額

つまり「買換え資産価格」が「譲渡資産の売却価格」を上回っていた場合は、譲渡そのものがなかったものとされて、譲渡所得税が一切かからなくなるのです。

4-3-1. 特例を受けるための要件

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。

・売った年の前年及び前々年にほかの特例の適用を受けていないこと。

・売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。

・売却代金が1億円以下であること。

・売った人の居住期間が10年以上で、かつ売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。

・買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。

・マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。

・買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること。

・親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。

出典:国税庁ウェブサイト「特定のマイホームを買い換えたときの特例」
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm

5.まとめ

今回は譲渡所得と譲渡所得税の計算方法や、譲渡所得税の負担を軽くするために役立つ特例について紹介しました。

譲渡所得や譲渡所得税の計算式はかなり複雑なので、自分で計算するのは少し大変かもしれませんが、だいたいの税額は算出することができるのではないでしょうか。

資産の譲渡を予定している方は、ここで紹介した計算方法をしっかりと頭に入れて、どれくらいの譲渡所得税が発生するのかを、前もって把握しておくと良いでしょう。

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