土地や建物を売ったら課税対象!譲渡所得税を徹底解剖

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譲渡所得税

所有する家や土地を売ろうと思ったとき、なるべく高く売れればいいなと思うと同時に、税金はどれくらい掛かってくるのだろう?と、疑問に思う方も多いのではないでしょうか。

今回は、家や土地、株などを売って、利益が出た場合にかかる税金「譲渡所得税」について、これはどのような場合に課される税金なのか?どのように計算するのか?譲渡所得を抑える方法はあるのか?等について、ご紹介していきたいと思います。

1. 譲渡所得税とは

一般的に、土地、建物、株式、ゴルフ会員権などの資産を売却することによって生じた所得にかかる税金のことです。
すなわち、それらを売った場合に得た儲けなどが、譲渡所得(利益)となり、これに課せられる税金です。

2. 土地建物等・譲渡所得税の計算方法

2-1.譲渡所得の計算

はじめに譲渡所得の金額を求めます。

譲渡所得=譲渡収入金額①-(取得費②+譲渡費用③)-特別控除(2-2参照)

① 譲渡収入額
土地や建物の売却代金です。

② 取得費
売った土地や建物を購入したときの代金です。
購入手数料などの資産の取得に要した金額、その後支出した改良費、設備費があれば加算します。
所有期間中の減価償却費については、その相当額を差し引きます。
取得費が不明な場合、また実際の取得費が土地や建物の売却した不動産の5%相当額より少ない場合は、売却価格の5%を取得費(概算取得費)とすることができます。

③ 譲渡費用
仲介手数料等、売却するために支出した費用です。
登記費用、測量費、印紙代のほか、建物の取り壊し費用や借家人に支払った立ち退き料も含まれます。
居住している間の修繕費や固定資産税など、その資産の維持や管理のためにかかった費用などは譲渡費用になりません。

2-2.特別控除の特例

譲渡所得の計算を行う際に、以下のとおり特別控除の特例があります。

特例のケース 特別控除額(※1)
公共事業のために土地・建物を売却 5,000万円
自己の居住用財産を売却した場合(居住用財産の3,000万円控除の特例) 3,000万円
特定土地区画整理事業のなどのために土地・建物を売却 2,000万円
特定住宅造成などのために土地・建物を売却 1,500万円
農地保有の合理化などのために土地・建物を売却 800万円
空き家に係る譲渡所得の特別控除(※2) 上限3,000万円

(※1)控除できる額は、上記の特別控除額にかかわらず、課税譲渡所得の額が上限となります。
また、複数の特例が適用できるとしても特別控除額の合計は年間5,000万円が上限です。

(※2)空き家の増加に伴う対策として、平成28年4月1日から施行されました。適用の条件がありますので専門家にご確認ください。

2-3.税額計算

2-3-1.資産の所有期間

「所有期間」とは、土地や建物の取得の日から引き続き所有していた期間をいいます。
所有期間は、長期譲渡所得と短期譲渡所得の二つに区分され、税率も異なり税金の計算も別々に行います。

この場合、相続や贈与により取得したものは、原則として、被相続人や贈与者の取得した日から計算することになっています。

相続・贈与で引き継いだ土地建物の場合は、引き継いでから実際に所有していた期間に、前の所有者の所有期間をそのまま加算することができます。

2-3-2. 長期譲渡所得

[税率]

長期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年超」の場合
所得税 住民税
15%(※3) 5% 20%

[事例]
譲渡収入金額:土地・建物 1億2,000万円で売却
取得費:土地・建物価額 8,000万円(20年前購入)
譲渡費用(仲介手数料等):400万円
特別控除特例の適用:自己の居住用の不動産売却 3,000万円

① 譲渡所得の計算
1億2,000万円 -(8,000万円+400万円)-3,000万円 = 600万円

② 税額の計算
所得税:600万円×15%= 90万円
復興特別所得税:600万円×15%×2.1%= 1万8,900円
住民税:600万円×5%= 30万円

2-3-3. 短期譲渡所得

[税率]

短期譲渡所得:売却した年の1月1日現在で「所有期間5年以下」の場合
所得税 住民税
30%(※3) 9% 39%

(※3) 平成25年から平成49年までは、復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになります。

[事例]
譲渡収入金額:土地・建物 1億2,000万円で売却
取得費:土地・建物価額 8,000万円(4年前購入)
譲渡費用(仲介手数料等):400万円
特別控除特例の適用:特になし

① 譲渡所得の計算
1億2,000万円 -(8,000万円+400万円) = 3,600万円

② 税額の計算
所得税:3,600万円×30%= 1,080万円
復興特別所得税:3,600万円×30%×2.1%= 22万6,800円
住民税:3,600万円×9%= 324万円

2-4. 譲渡損失が出た場合

損失の特例の適用によって、一定の条件のもと損失繰越と翌年の利益との通算が可能になります。

・居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除
・特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除

税金がかからない場合でも申告が必要です。
詳しくは、税務署・専門家にご相談ください。

3. 株式等・譲渡所得税の計算方法

3-1.譲渡所得の計算

株式等の譲渡所得金額の計算方法は以下の通りとなります。

株式譲渡所得=総収入金額①-必要経費(取得費②+譲渡費用③)

① 総収入金額
株式等売却時の総収入額

② 取得費
取得価額(取得費)、取得時の手数料、消費税等

③ 譲渡費用
譲渡時の手数料、消費税等

3-2.税額計算

株式等を譲渡した場合は、他の所得と区別して税金を計算する「申告分離課税」となります。(4-1参照)

[税率]

株式等の譲渡
所得税 住民税
15%(※3) 5% 20%

[事例]
●上場株式と未公開株式を売却したケース
収入金額:上場株式(150万円で売却)、非上場株式(30万円で売却)
必要経費等:上場株式(112万6,000円)、非上場株式(15万円)

① 譲渡所得の計算
上場株式:150万円 - 112万6,000円 = 37万4,000円
非上場株式:30万円 - 15万円 = 15万円

② 税額の計算
所得税:(37万4,000円+15万円)×15%= 7万8,600円
復興特別所得税:(37万4,000円+15万円)×15%×2.1%=1,650円
住民税:(37万4,000円+15万円)×5%= 2万6,200円

3-3.株式等特例制度の利用

株式等の取引や譲渡所得の損益にかかる特例のうち主なものは次のとおりです。

(1) 特定口座制度
(2) 上場株式等に係る譲渡損失と申告分離課税を選択した配当所得との損益通算
(3) 上場株式等に係る譲渡損失の繰越控除
(4) 株式の発行会社の破産等により株式の価値が失われたときの特例
(5) 少額投資非課税制度(NISA)

これらの制度を上手に利用することができれば、手もとに残るお金も増えることになります。
ご不明な点は、税理士または証券会社等にご相談されながら行うとよいでしょう。

4. 譲渡所得税の申告

4-1. 分離課税と総合課税

譲渡所得は、譲渡資産の種類によって、以下のように「分離課税」と「総合課税」の対象になるものに区分されます。

分離課税 譲渡所得金額の税額を、事業所得や給与所得などの他の所得の金額とは区別して、租税特別措置法に規定された税率によって計算
総合課税 譲渡所得の金額を事業所得や給与所得などの他の所得の金額と合計し、所得税法に規定された累進税率によって税額を計算

具体的には、下記のように資産の種類によって分けられています。

それぞれの課税方式に基づいて税額を計算し、確定申告を行っていきます。

【譲渡資産の種類別課税方法】

譲渡資産の種類 課税方法
土地(借地権等の土地の上に存する権利を含む)及び建物等 分離課税(土地・建物等)
株式等 短期所有土地の譲渡とみなされるもの 分離課税(土地・建物等)
ゴルフ会員権の譲渡に類似するもの 総合課税
上記以外の株式等に係る譲渡 分離課税(株式等)
上場カバーワラント(平成22年1月1日以後に譲渡) 分離課税(先物取引等)
店頭カバーワラント(平成24年1月1日以後に譲渡)
その他の資産 総合課税

4-2. 申告の手続き

●申告時期
譲渡所得があった翌年2月16日~3月15日

●申告先
住所地を管轄する税務署

●申告方法
① 直接税務署に提出
② 郵送等による送付
③ 電子申告・納税システム(e-Tax)

●申告書式の入手方法
最寄りの税務署もしくは国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/index.htm

5.その他、課税されない譲渡所得

譲渡所得のうち、下記のような所得については課税されません。

・生活用動産の譲渡による所得—家具・什器・通勤用自動車等
・強制換価手続により資産が競売などをされたことによる所得
・所定の公社債等の譲渡による所得
・国や地方公共団体に対して財産を寄附した場合や、公益を目的とする事業を行う法人に対する財産の寄附で国税庁長官の承認を受けた場合の所得
・国等に対して重要文化財等を譲渡した場合の所得
・財産を相続税の物納に充てた場合の所得

出典:国税庁 HP(No.3105 譲渡所得の対象となる資産と課税方法)
https://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3105.htm

これらも含め、ご自分の状況の中で何か不明な点があれば、まず税理士等の専門家に訊いてみることをお勧めします。

6.まとめ

今回は、家や土地、株などを売って、利益が出た場合にかかる税金、「譲渡所得税」について、どのように課される税金なのか、またその計算方法について譲渡所得を抑える特例等と一緒にご紹介していきました。

譲渡所得税は、専門性が高く、全てを網羅するのは難しいと思いますが、それぞれの状況に応じて、ひとつずつひも解いて理解していかれてはどうでしょうか。

譲渡所得にかかる税法は、近年、変更が多いところでもありますので、概要を把握されたら、専門家に相談しながら進めることをお勧めします。

著者:相続ハウス 奈良澤 幸子 (相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス

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