相続した土地の評価額を路線価を用いて算出する方法

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相続の財産に土地が含まれているけれど、その価値を知ることができず、困ってはいませんか?

「路線価」というのは、土地を評価する際に一般的に用いられる評価の基準です。
土地の財産の価値を事前に把握するためには、この路線価の内容について把握することが必要不可欠です。

では、路線価とはどのような評価方法で、これを使ってどのように土地の価格を求めるのでしょうか?

今回は路線価についての基礎情報や土地の評価額の計算方法をご紹介します。

相続税の金額をスムーズに算出できるようにするためにも、この機会に相続における路線価の内容について把握をしておきましょう。

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1.土地の評価に必要な「路線価」とは

土地の相続や贈与があった場合の評価基準として路線価があります。

路線価とは道路(路線)に価格を付け、路線に面した土地の価値を算出する計算方法で、価格は国税局長が決定します。

ただ、全ての道路に価格が付されるわけではありません。
そのためもう1つ「倍率方式」という固定資産税や都市計画を算出する際の固定資産税評価額に、国税局長の定める倍率を乗じて評価額を算出する評価方法もあります。

2.路線価の確認方法

2-1.まずは路線価図を検索しよう

ご自身の土地の価格が知りたいときは、どう調べたらいいでしょうか。

路線価は国税庁ウェブサイトから確認できます。
都道府県、地区町村・・・と、だんだんに目的の土地を絞って検索できます。

▼国税庁ウェブサイト:路線価図・評価倍率表
http://www.rosenka.nta.go.jp/

2-2.数字の見方

路線価

地図の道路には数字が記載されています。

例えば自宅の前の道が『500C』と評価されていたら、どう読めばいいのでしょうか?
評価単位は千円なので、『500千円』。
つまり1平方メートルあたりの評価額が50万円ということになります。

【500C=50万円(1平方メートル当たり)】
このルールを覚えておくだけで、大体の目安が分かりますね。

なお、CやDなどのアルファベットがついていますが、これは借地権割合を表します。
借地権のある土地の場合は、その分価値を減ずるので、減額割合をアルファベットが表しているのです。
所有権ある自宅の場合は計算に関わることはありません。

2-3.倍率方式の場合は

路線価が設定されていない場合は、同サイトにて倍率方式の倍率も調べることができます。
調べたい区域の倍率表を確認しましょう。

3.路線価を用いた土地の評価額の計算方法

路線価が分かったら、具体的な額を計算してみましょう。
計算方法の基本は【路線価×補正率(もしくは加算率)×土地面積】です。

補正率とは、土地の形や場所など、固有の要因を調整するための利率のことで、加算率とは、立地のいい場所などの価値を加算させるための調整率のことです。

【補正率と加算率】
項目 内容 倍率 地区区分
補正 奥行価格補正 0.8~1 ビル街地区
高度商業地区
繁華街地区
普通商業・併用住宅地区
普通住宅地区
中小工場地区
大工場地区
間口狭小補正 0.8~1
奥行長大補正 0.9~1
がけ地補正 0.53~0.96
不整形地補正 0.6~1
加算 側方路線影響加算 0.01~0.1
二方路線影響加算 0.02~0.07

この補正率や加算率は土地の地区区分によって倍率が異なり、詳しい倍率は国税庁ウェブサイトより確認することができます。

▼国税庁ウェブサイト
https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka/02/07.htm

これら基礎知識を元に、いくつか実例をご紹介します。

3-1.一方のみが路線に接する場合

路線価 一方のみが路線に接する場合

【評価額】
50万円×奥行価格補正率1×700平方メートル=3億5,000万円
※奥行価格補正率は1とする

3-2.角地の場合

路線価 角地の場合

この場合は、Aを「正面路線価」、Bを「側方路線価」とします。2つの路線価を使用して計算するため、側方路線価は「側方路線影響加算率」を乗じて調整します。

【評価額】
(A:50万円×奥行価格補正率1)+(B:40万円×奥行価格補正率1×側方路線影響加算率0.08)×700平方メートル=3億7,240万円

※側方路線影響加算率は0.08とする
※奥行価格補正率はA・Bともに1とする

3-3.純角地の場合

路線価 純角地の場合

Aの道が伸びずBの道に突き当たってしまう「純角地」となっています。
こちらは「3-2.角地の場合」と計算式は同じですが、接道している道の性質が異なるため加算率も異なります。

【評価額】
(A:50万円×奥行価格補正率1)+(B:40万円×奥行価格補正率1×側方路線影響加算率0.02)×700平方メートル=3億5,560万円

※奥行価格補正率は1とする
※側方路線影響加算率0.02とする

3-4.土地評価の傾向

簡単な計算例をご紹介しましたが、実際にはこのほかにも、正面と裏面に道がある場合や、間口が狭小な場合、土地が歪である場合など様々な要因で価格が調整されます。

補正率まで考慮するのが難しいというときは、補正で減額される土地の傾向を知っておくだけでも役に立つでしょう。

【補正により減額される土地の要素】
・土地が長細い
・土地が四角でなく、いびつ
・道と接する部分が少ない(または長すぎる)
・がけ地である
・道と接していない

逆に、「角地」や「準角地」など複数の道と接していると評価が高くなりますので覚えておくといいでしょう。

4.まとめ

路線価の内容と、路線価を用いた土地の評価方法について紹介しました。
部分的に難しい箇所もあったかもしれませんが、ご理解いただけたでしょうか?

基本的な部分は「路線価×面積」とシンプルな計算ではありますが、算出にはそれぞれのケースで考慮しなければいけない要素が多く、一般の人が正確な金額を算出するのは簡単なことではありません。

この計算方法を活用すれば、大まかな土地の価値を知ることができますが、思った以上に土地の価値が高く相続税への不安が大きい場合や、相続のためには正確な金額を把握したい時もあるでしょう。

確実な価格を知りたいという時は、税理士や土地家屋調査師といった専門家の方の力を借りることをおすすめします。
ご自身の合った方法で、この記事をお役立てください。

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