相続登記の手続きを自分でするための必要知識【総まとめ】

  • このエントリーをはてなブックマークに追加
  • Pocket
  • LINEで送る

亡くなった人名義の不動産がある場合、その名義を相続人に変更する「相続登記」の手続きが必要です。

しかし、まず自分でやってみようと思うけれどどうしたらいいの?と疑問に思ってらっしゃる方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続登記は司法書士などの専門家に依頼することもできますが、自分でやることも十分可能です。

そこで今回は、相続登記の手続きを自分でやる場合について一からご紹介していきますので、ぜひ参考にしてみてください。

1.相続登記の流れ

相続登記の流れ

2.相続登記について

2-1.申請する人

原則的には、実際に不動産の名義人になる人が申請を行います。

仮に他に相続人がいても、その人たちが名義に入らない場合は申請手続きに関わらなくても問題ありません。

2-2.申請する場所

相続登記の申請をする場所は法務局です。

法務局であればどこの法務局へ登記を申請してもいいわけではなく、 不動産の所在地によって法務局の管轄も決まっていますので、管轄内の法務局にて申請をしましょう。

どこの法務局に行けばいいのかは、下記の法務局のHPで調べることができます。

▼法務局:管轄のご案内
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html#anchor2

2-3.期限

相続登記には期限はありません。
名義人が亡くなってから1年後でも10年後でも、相続登記をすることは可能です。

ですが期限がないからといって、いつかやろうとそのままにしておいたり、もう登記自体をしないと決めたりしてしまうと、様々なデメリットが発生しますので早めに終わらせましょう。

※デメリットについては後述する「4.相続登記をしないことのデメリット」で詳しくご説明します。

2-4.費用

2-4-1.登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記にかかる税金のことで、金額は「固定資産税評価額×0.4%」となっています。
これは生前贈与や売買による費用より安く設定されています。

ただし、固定資産税評価額は相続登記を申請する年度のものを基準とします。
被相続人が亡くなった年度のものではないので注意が必要です。

例えば、標準的な戸建て住宅の土地の評価額が3,000万円、建物の評価額が1,000万円であれば、次のような金額になります。

土地:固定資産税評価額 3,000万円×0.4%=12万円
建物:固定資産税評価額 1,000万円×0.4%=4万円
合計:16万円

この場合の登録免許税は16万円ということになります。

2-4-2.不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり名義変更するなどして不動産を取得した時にかかる税金です。

通常、不動産を取得した場合は不動産取得税がかかりますが、相続で取得した場合、不動産取得税は発生しません。

ただし、相続に関する場合でも以下のような場合は不動産取得税が発生します。

・相続人以外の者に対してなされた特定遺贈による取得
・贈与による取得(相続時精算課税制度の利用も含む)
・死因贈与による取得

不動産取得税が発生するかしないかは判断が難しい場合もありますので、その場合は専門家に相談しましょう。

2-4-3.必要書類取得費用

次の項目でお伝えする必要書類を役所で取得する時にかかる費用です。
各市区町村役場で異なるため、目安として参考にしてください。

必要書類取得費用

2-5.必要書類

法務局で登記申請書を提出する際の主な書類は以下の通りです。
これらを収集して、登記申請書(法務局に置いてあります)と一緒に提出する必要があります。

相続登記に必要な書類

2-5-1.被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本

亡くなった人の戸籍謄本をさかのぼって取得していく作業になります。

まず亡くなった時の戸籍謄本を、亡くなった時に本籍がある市区町村役場で取得します。
その際「○○年○月○日 △△(地域)より転籍」という記載がある場合は、その△△でまた戸籍を取得します。
(例:「1995年5月1日 世田谷区南烏山より転籍」と記載がある場合は世田谷区役所で取得する)

そしてその取得した戸籍にまた上記のような記載がある場合は、その記載の場所で戸籍を取得します。
これを何度も繰り返し、最終的に出生時の本籍がある戸籍謄本まで遡る必要があります。

戸籍の見方がよくわからない、取得方法が難しいという方は、市区町村役場の人に聞けば教えてくれますのでその場で聞いてみましょう。
その際、「相続の手続きに必要な書類を集めています」と事情を伝えるとスムーズです。

もしくは司法書士などの専門家に取得を依頼することも1つの手です。

2-5-2.被相続人の住民票の除票

被相続人が亡くなった時点で住民票がある市区町村で取得することができます。

2-5-3.相続人全員の戸籍謄本

これらは現在戸籍のみで大丈夫です。
「2-5-1.被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本」のように遡って取得する必要はありません。

2-5-4.不動産取得者の住民票

不動産を実際に取得し、新しく名義人となる人の住民票が必要です。
もし複数名の共有名義にする場合は、その人達全員の住民票が必要です。

2-5-5.遺産分割協議書

相続人全員の署名と実印が押してある遺産分割協議書を提出する必要があります。
遺産分割協議書は自分で作成することもできますし、専門家に依頼して作成してもらうこともできます。

▼詳しくはこちらをご覧下さい。
どうして必要?どうやって作る?遺産分割協議書について

ただし、遺言書が遺されていた場合はそれが遺産分割協議書の代わりになりますので、遺言書を提出すれば大丈夫です。

※遺言書の内容によってはそれが登記に使えない場合もありますので、その場合は遺産分割協議書を作成する必要があります。
遺言書が登記に使えるかどうかは法務局で確認しましょう。

2-5-6.相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書が必要な場合は印鑑証明書を添付する必要があるため、相続人全員の印鑑証明書が必要です。

もし遺言書があり、その通りに相続するのであれば遺産分割協議書は不要なため、したがって印鑑証明書も不要です。

2-5-7.登記簿謄本(登記事項証明書)

登記簿謄本とは、不動産の面積や名義などが書かれた書類です。

昔は登記簿謄本という名前でしたが、現在はコンピュータ化され「登記事項証明書」という名前に変わっています。
昔の名残で現在でも登記簿謄本と呼ぶ方も多いですが、登記簿謄本はもう取得することはできませんので登記事項証明書を取得すれば大丈夫です。

法務局に行くか郵送で取り寄せることもでき、委任状なしで誰でも取得することができます。

2-5-8.固定資産評価証明書

固定資産評価証明書とは、不動産の固定資産評価額が記載された書類です。
年度ごとに毎年4月1日に新しいものに変わります。
法務局に提出する年度のもの(亡くなった年度のものではないので注意)を取得する必要がありますので注意しましょう。

通常は市区町村役場で取得できますが、東京23区にある不動産のみ、区役所ではなく都税事務所で取得する必要があります。

また「固定資産評価証明書」は全国で同じ名前で発行している訳ではなく、例えば「固定資産課税台帳登録証明書」という名前で発行している市区町村もあります。
名前やフォーマットは違っていても、内容は同じですので相続登記に使う書類となります。

念のため、取得する際は役所の人に「相続登記で使います」と一言伝えるとスムーズでしょう。

3.注意点

3-1.遺言があった場合は遺産分割協議書は不要

法的に有効な遺言書があり、その通りに相続するのであれば遺産分割協議書は不要です。

もし相続人全員が遺言と違う分け方をしたいと同意した場合は、遺言を無視して遺産分割協議書を作成し分割できる場合もあります。
詳しくは専門家へご相談ください。

3-2.不動産を売却する場合も事前に相続登記は必要

亡くなった人名義のままでは売却ができませんので、必ず相続登記をする必要があります。

登記をした時点での不動産の持分割合が、不動産の売却金の受け取り割合になります。
つまり、長男3:次男1の割合で相続登記をした場合、原則的に売却金額も長男3:次男1で分けなくてはいけません。

それ以外の割合で売却金を受け取った場合は贈与税の対象となるため、登記の際は売却後のことも考えて登記しましょう。

3-3.法務局の登記窓口で相談する場合は事前予約がおすすめ

法務局に行くと登記の相談窓口があり、係りの方が登記申請書の書き方や必要書類について教えてくれます。
事前予約制となっているところが多いので、予約してから行きましょう。

場所にもよりますが、かなり混み合っていて予約を取るのも大変な状態であることが多いので、急ぎの場合は専門家に依頼することも検討しましょう。

4.相続登記をしないことのデメリット

相続登記をしないとどのようなデメリットが発生するのか、簡単にご紹介します。

登記は期限がありませんが、だからといって先延ばしにしていいことは何もありません。
このように色々大変になる前に、早めに終わらせることをおすすめします。

・相続人が増えて権利関係が複雑化する
・相続人の誰かが認知症になる可能性がある
・相続人の誰かが行方不明になる可能性がある
・必要書類の取得に時間がかかる、または取得自体できなくなる
・対象不動産の売却や担保提供などができなくなる
・借金がある場合に差し押さえの対象となる
・不動産賠償が受けられない

▼これらのデメリットについて詳しく知りたい方はこちらをご覧下さい。
放置しているとどうなるの?相続登記の期限と方法
⇒ 「2.登記を放置しておくことのデメリット」

5.専門家に依頼する場合

5-1.依頼する専門家

相続登記を専門家に依頼する場合は、司法書士に依頼をします。

5-2.専門家に依頼する場合のメリット

•スピーディーに手続きを進められる。
•手続き内容が煩雑な場合でも対応できる。
•仕事などで多忙な場合や時間をつくるのが難しい方は、全て任せられる。
•複雑な戸籍謄本や除籍謄本の収集をしなくて済む。
•どのように登記をするかを手続の段階で専門家の視点から見てもらえるので、後々のトラブルに発展しにくくなる。

5-3.司法書士へ依頼した時の報酬

司法書士報酬は自由化されているため、各司法書士事務所によって料金が変わってきますし、不動産の評価額によっても変わることが一般的です。

マンションなのか一戸建てなのかによっても料金が変わってくることもあるため、一概に○○円ですとは言い切れません。

ご参考までにですが、どれくらいの報酬額が適正なのかを調べてみると、登記手続きのみでは、数万円~十数万円位の事務所が多いように見受けられます。

6.まとめ

相続登記の手続きについてご紹介を致しましたが、参考になりましたでしょうか。

ちなみに、相続登記に使用した戸籍謄本などの原本は一定の手続きを踏めば返却されますので、登記を早くやったからといって後々必要書類が不足することはありません。
そのため、相続登記は早めに終わらせてしまうことをおすすめします。

また、相続登記は自分でもできますが、複雑な場合は一度専門家に相談してから登記を行いましょう。

著者:相続ハウス 彼末 彩子(相続診断士)

相続が発生したらまずは相談を【お金の知りたい】の無料相続相談

大切な人がお亡くなりになると、悲しむ暇も無いほど、やることがたくさんあります。
何をどうやってどれから進めれば良いのかわからなかったり、余計な手間や時間、支出を避けたいと思っている方は多いと思います。

そう思われる方は「お金の知りたい!」がオススメする無料相続相談を是非ご活用ください。
経験豊富な相続診断士がしっかりとお話を伺い、スムーズな相続のお手伝いをいたします。

詳細はこちら