トラブルの元!相続で避けるべき土地や不動産の共有名義

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相続 共有名義

相続における共有名義とはどのようなものなのか、よくわからない方も多いのではないでしょうか?

相続が発生すると、相続全員による遺産分割協議をしなければなりません。

相続財産がお金でしたらば、相続配分さえ決まれば相続人間で分けることは簡単です。
しかし、土地や不動産を分けるのは容易ではありません。

一筆の土地を数筆の土地に法的に分割する「分筆」という手段もありますが、価値が下がる可能性があるほか、地形や面積などが影響するため「平等」というのは難しいです。

遺産分割協議において「もう共有名義にしましょう」という意見も出てくるかもしれませんが、共有名義という選択には注意点があります。

今回は相続での共有名義について、基礎知識や注意点などをお伝えします。
相続で共有名義を選択する前にしっかりと押さえておきましょう。

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1.共有名義とは

共有名義とは、相続財産(ここでは土地・建物)を複数の相続人のものとすることです。
例えば父親の相続で、相続人が母親と子ども2人なら、3人で共相続財産を共有名義にするというケースです。

共有名義の土地を売却したい場合は、持ち分権利者全員の同意が必要となります。

土地についての賃貸収益の受取権や、固定資産税の支払い義務などは持ち分割合で決まるとしています。
土地全体に影響を及ぼすことはできませんが、収益物件である場合の収益金や、固定資産税などの負担を持ち分に応じて決定するのは確かに平等な気もします。

それでは、どのような点が問題になるのでしょう。

2.共有名義の注意点

2-1.管理費もトラブルの元

固定資産税や土地・建物の維持管理費は持ち分割合によるとされていますが、現実はそう上手くいきません。
それは、共有名義者の間で維持管理費の線引きや負担の取り決めがないことが多いからです。

例えば、上京し都内に定住している兄弟が、共有名義で親の土地建物を相続したとします。
そこで問題になるのが、遠方の実家へ兄が家屋の管理に行ったときの交通費や滞在中の食費、宿泊費などの諸費用の負担割合です。
すべての費用を平等に割るのか、それとも交代で帰省することで平等とするのか?などの問題が出てきます。

本来ならば、そういった細かいことでも事前に話し合って決めておくべきですが、なかなかそうはいきませんよね。

2-2.持ち分売却が可能

実は、土地全体の売却をするならば共有名義者全員の合意が必要ですが、持ち分の売却なら単独で可能なのです。

売却の際は、他の持ち分権利者への告知も必要なく、気が付いたら共有名義人が変わっていた、ということも考えられます。
売却までいたらなくとも、持ち分の一人が勝手に知り合いに土地を貸しトラブルに、というケースもあります。

2-3.二次相続で相続人が増加

全員の合意が必要なため、一度共有名義にしてしまうと、土地を売却したい、もしくは単独名義にしたいと考えても変更は容易ではありません。

その上、共有名義者の誰かが死亡すると、その相続人に権利が相続されます。
相続人が増えるとますます解決が難しくなってしまいます。

3.共有名義を避けるための方法

3-1.遺残分割協議をしっかりと行う

一番有効な方法は、遺産分割の当初から共有名義を避けることです。
また、共有名義から単独名義への遺産分割協議をやり直しは可能ですが、持ち分の贈与とみなされてしまい、贈与税が課される可能性があるので注意しましょう。

3-2.3つの遺産分割方法を活用する

共有名義を避けるためにも、3つの分割方法を知っておきましょう。

●現物分割

個別財産について、相続する金額や割合を決めて分割する方法です。

例えば財産が土地だけであれば、相続人間で分割・分筆し、相続人単独の所有権移転登記を行います。
土地と預貯金であれば、土地を妻に、預貯金を人息子が取得する、といった方法で、共有名義もここに分類されます。

柔軟に対応できるため、上手くまとまれば満足度できる結果になる可能性が高いですが、その分難易度も高いです。

●等価分割

相続財産を売却し、金銭を相続人間で分割します。
財産が土地だけで、その分割方法が決まらないときには有効です。

●代償分割

特定の相続人が財産を取得し、その代償として他の相続人へ取得者の財産を支払います。

例えば、土地を長男が取得し、他の相続人である母と弟には長男のポケットマネーから現金(代償金)を支払います。
最初から代償分割を想定しているなら、代償資金として、死亡保険金の受取人を長男にしておくなどしておくと安心です。

現物分割は最も一般的な方法ですが、まとまらないと共有名義になってしまう可能性があります。
相続時は、現物分割だけでなく等価分割や代償分割へも目を向けるとよいでしょう。

3-3.遺言書を活用する

いくら共有名義の注意点を知り、現物分割以外の選択肢があっても、遺された相続人間の話し合いでは共有になってしまう事を避けるためにも、遺言書の活用をおすすめします。
最終判断は遺言者次第になりますが、生存時に共有名義の難しさを伝えておくことは重要でしょう。

3-4.売却は税制優遇もある

また、共有名義の理由に「土地を引き継ぐ者がいないから」ということも考えられます。

相続人である子どもが既にマイホームを取得しており、土地を引き継げない場合、思い切って売却も視野にいれましょう。
親の土地を売るのは気が引けるという意見もあるかもしれませんが、「等価分割」として売却代金を分けるのは立派な分割手法です。

相続した空き家を売却する場合、要件を満たせば譲渡益も3,000万円まで非課税になるという特例もあります。

4.まとめ

共有名義だからといって、かならずしもトラブルが発生するというわけではありませんが、配偶者や兄弟姉妹などすべての推定相続人が「安易に共有名義を選択してはならない」という認識を持つことは大事です。

「遺産分割協議がまとまらなかったから」という理由で共有名義になる場合は、潜在的にトラブルを抱えてしまいます。
後になればますます問題が大きくなる恐れがあるため、相続時に解決させたいです。
売却も視野にいれ、遺産相続の憂いを断ちましょう。

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