土地を相続する人は必見!相続税路線価の見方と計算方法

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相続税路線価

亡くなった人名義の土地を相続する際、土地を評価する(数字で表す)際に使う「相続税路線価」というものがあります。
よく「路線価」と略されて呼ばれることも多いので、聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続時路線価は土地の評価に使うものですので、相続財産(遺産総額)を計算するのに欠かせないものです。
では、実際に計算するとしたらどうすればいいのか、そもそも路線価自体の見方がよくわからない、という方も多いのではないでしょうか?

そこで今回は、相続税路線価の計算方法や基礎知識、注意点などをご説明しますので、ぜひ参考にしてみてください。

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1.相続税路線価とは

相続税路線価とは、被相続人名義の土地を評価する時に基準として使うものです。
相続税を算出するにはまず被相続人の相続財産がいくらなのかを調べる必要がありますので、相続税を算出するにあたっては必要不可欠なものですね。

相続税路線価自体は一般に公開されていますので、誰でも見ることができます。

1-1.どこで確認できるのか

路線価は国税庁が発表しています。
国税庁や税務署に行って確認することもできますが、国税庁のHPでも公開されていますのでこちらでも確認できます。

●国税庁「財産評価基準所 路線価図・評価倍率表」
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

1-2.いつ発表されるのか

路線価は毎年7月頃に発表されます。

相続税申告をする際に古い路線価と新しい路線価どちらを使えばいいのか迷う方もいらっしゃるかもしれませんね。
答えは、「被相続人が亡くなった年度のものを使う」です。

例えば、平成26年10月1日に亡くなった場合、既に平成26年分の路線価が発表されているのでそれをそのまま使えます。

しかし、平成27年2月1日に亡くなった場合、亡くなった年度のものですので、平成27年分の路線価を使わなくてはいけません。
また亡くなった時点では、まだ平成27年分の路線価は発表されていませんので、7月まで相続税申告は待つ必要があるのです。

1-3.路線価が設定されていない場合はどうしたらいいのか

主要な市街地でしたら路線価が設置されていることが多いのですが、全ての道路に路線価が設定されている訳ではありません。
地方や奥まった土地など、路線価が設定されていない土地もあります。
その場合は「倍率方式」という評価方法を使います。

倍率方式とは、固定資産税評価額に国税庁が定めた倍率をかけて計算します。
倍率がいくつかは、路線価と同じく国税庁のHPで確認することができます。

●国税庁「財産評価基準所 路線価図・評価倍率表」
http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

2.相続税路線価の見方/計算方法

2-1.路線価図の見方

実際に路線価を計算するとしたら、どのように路線価図を見て計算すればいいのでしょうか。
実際の路線価図でご説明しますので、下の図をご覧下さい。

ここでは土地が整形地(正方形や長方形など整った形の土地)であることを前提としています。

相続税路線価

路線価図を参照し、下記の方法で路線価を計算します。

①路線価図上で調べたい住所の土地(宅地)がどこにあるかを探す

②その土地がどこの道路に面しているか確認する

③その道路に設定されている路線価に土地の広さ(㎡)をかける

(④借地の場合は路線価図上部にある表(赤枠)を見て、数字の後についているアルファベットに該当する%をかける)

2-2.路線価の計算方法

例を用いて実際に路線価を計算してみましょう。
下の図をご覧下さい。

相続税路線価

例:
住所…東京都世田谷区南烏山6-33-1
土地の広さ…120㎡

まず路線価図で住所がどこにあるか確認します。赤い四角の部分が該当の住所です。
(ちなみに路線価図では番地までしか表示されていませんので、土地が番地のどこにあるかわからない場合はgoogle MAPなどで探すとよいでしょう。)

次に、土地が面している道路は真下の「560C」と表示されている道路です。
この「560」という数字ですが、単位が千単位ですので560千円、つまり56万円ということになります。
そしてこの56万円に土地の広さである120をかけると6,720万円になります。
この「6,720万円」が、この土地の評価額となるのです。
(実際は補正等でこれより低くなる場合もあります)

2-3.借地権割合とは

借地権とは、自己所有の建物を建てるために他人の土地を有償で借りる権利のことです。
借地権は財産のひとつですので、相続が発生した場合は課税の対象となります。

相続する土地が借地の場合は、路線価価格に借地権割合をかけた数字を評価額として計算します。
仮に「2-2.路線価の計算方法」であげた例の土地が借地とすると、「560C」のCは70%ですので、56万円×120×70%=4,704万円になり、この「4,704万円」が土地の評価額となるのです。
(実際は補正等でこれより低くなる場合もあります)

2-4.2つ以上の道路に面している場合

土地が2つ以上の道路に面していて路線価が2つある場合は、基本的には高い方の路線価を使います。
その場合は他にも色々な要素を加味して計算しますので、税理士などの専門家に相談することをおすすめします。

3.土地の評価方法

相続税の計算をする際の土地の評価方法は相続税路線価ですが、相続以外の場合で使う土地評価方法には次のようなものがあります。

相続税路線価

3-1.実勢価格(売買取引時価)

実際に土地を売買する時の相場価格です。
一般的には実勢価格の方が路線価より高いことが多いですが、土地の値段が下がり続けている地域などでは逆転することもあります。

3-2.地価公示価格

国土交通省が示す土地(地価公示標準地)の価格です。
元々は公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、それが転じて一般の土地の取引価格に対して指標を与えるものとなっています。
そのため、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として活用されています。

3-3.基準値標準価格

都道府県が示す土地(地価調査基準地)の価格です。
公表元は違いますが、目的や価格は地価公示価格とほぼ同じになっています。

3-4.固定資産税評価額

市町村(東京都23区内の場合は都税事務所)が示す土地の価格です。
固定資産税、不動産取得税、登録免許税など、土地と家屋にかかる税金の基準となっていますので聞いたことがある方も多いかもしれませんね。

ちなみに不動産を評価する際、土地は路線価で計算しますが、建物は固定資産税評価額の数字をそのまま使います。

4.注意点

4-1.節税対策にならないこともある

相続税路線価は一般的には実勢価格より低いので、現金で持っているより土地で持っていた方が節税になるとよく言われますが、実勢価格の方が高いこともあります。
その場合、結果的に節税対策とならないこともありますので注意が必要です。

4-2.路線価だけでは土地の評価は決まらない

土地の評価は必ずしも路線価だけで決まる訳ではありません。
その他にも「旗竿地」「広大地」「周囲の環境による影響」など、多岐に渡る項目を加味して計算しますので、詳しくは税理士などの専門家に相談しましょう。

4-3.土地の評価は素人には難しいことがある

土地の評価は多岐に渡る項目を加味して計算しますので、素人には難しいと言えます。
詳しくは税理士などの専門家に相談しましょう。

5.まとめ

ここまで相続税路線価についてご説明してきましたが、参考になりましたでしょうか。
このように路線価評価は難しく、税金のプロである税理士でも細かい評価方法をよく知らないという人もいます。

また、税理士の中でも相続税に詳しい税理士は少ないため、税理士なら誰でも大丈夫という風に安易に依頼するとかえって評価が高くなってしまい、本来払うべき税金額より増えてしまう可能性もあるのです。
特に土地は何千万などという大きな金額になるため、きちんと土地の評価ができているかどうかで相続税の金額がかなり変わってきます。

土地の評価をする際は自分だけでやろうとせず、専門家に相談することをおすすめしますが、相談する専門家が相続に精通しているかどうかも把握した上で相談することが大切です。

著者:相続ハウス 彼末 彩子(相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス

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