土地の有効活用で賢く相続税対策をする4つのポイント

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相続税 土地

土地を持っているだけで相続税がかかると言われているのを聞いて、不安を抱えている方も多いのではないでしょうか。

相続財産の中で土地が占める割合は大きく、土地は非常に大きな相続財産と言うことができます。
土地の評価方法はたくさんありますが、相続税法上の土地の評価額はどのように評価されるかご存知でしょうか。

また、相続税法上の土地の評価額を下げる特例に該当すれば、土地の評価額を下げることも可能となり、大幅な節税を図ることができます。

そこで今回は、相続税法上の土地の評価はどのようにされるのか、また、土地を使った節税対策はどのようなものがあるのか、その他起こり得るトラブル等、知っておきたい注意点について解説していきたいと思います。

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1.土地の評価について

1-1.様々な土地の評価方法

土地の評価方法には、様々な種類があります。
大きく分けると、土地の売買取引をする際に使われる時価と、国等が定めた4つの公的価格があります。

公的価格には、地価公示価格、基準値標準価格、相続税路線価、固定資産税評価額があります。
相続税法上の土地の価格は、この公的価格の中の相続税路線価で評価されます。

相続税 土地

※公的価格では、公表主体や目的がそれぞれ異なる為、その目的以外で価格を参考とする場合は、注意が必要です。

1-2.相続税上の土地の評価

相続税法上の土地の評価額は、路線価方式又は倍率方式で計算します。

路線価が定められている地域の土地を評価する場合は、路線価方式で計算します。
路線価とは、道路に面している宅地の1㎡当たりの単位の価格のことです。
路線価が定められた地域の宅地を評価する場合には、評価する宅地の面する路線の路線価を基準として計算します。

例えば、自宅の土地の相続税評価額を計算するには、路線価×敷地面積で算出します。
しかし、日本中のすべての地域に路線価が定められているわけではありません。
その為、路線価が定められていない地域では倍率方式で評価します。

倍率方式では、土地の固定資産税評価額に該当地の倍率(国税庁ホームページの財産評価基準書から確認できます)をかけると、相続税評価額を計算することができます。

2.節税対策

土地の評価に関する相続税の節税対策をご紹介したいと思います。

2-1.ポイント1:小規模宅地等の特例

2-1-1.小規模宅地の特例とは

小規模宅地等の特例とは、被相続人が所有していた居住用宅地や事業用宅地の相続において、小規模宅地等に該当するものについては、相続税の評価額を大幅に減額することができる制度です。

例えば、相続税法上の土地の評価額が1億円の場合、居住用宅地に小規模宅地等の特例を適用すると、土地の評価額が80%減額され、2,000万円となります。
本来ならば、土地を持っているだけで相続税が発生する方も、小規模宅地等の特例が適用できれば相続税が発生しなくなる場合もある為、非常に有効な節税対策と言うことができます。

ここで注意して頂きたいのが、小規模宅地等の特例を使って相続税が発生しなくなった場合でも、被相続人が亡くなった時から10ヶ月以内に税務署に相続税申告書を提出しなければならないということです。

一定期間を過ぎてから申告書を提出する場合、小規模宅地等の特例を使うことができなくなり、相続税を納付しなければならないことになるだけではなく、延滞税等のペナルティが課される可能性もあります。

2-1-2.適用要件

小規模宅地等の特例を適用する為には、いくつかの要件があります。
例えば、配偶者を除く相続人が相続する場合には、相続人が被相続人と同居しており、相続税申告後も引き続き所有することが適用要件となります。

その他の主な適用要件につきましては、下記の図をご参照下さい。

相続税 土地

2-2.ポイント2:賃貸物件を建てて貸す

相続税の軽減には、土地の相続税評価額を下げることが重要となります。
土地は、更地の状態が最も高額に評価されます。
その為、建物を建てると更地の場合よりも土地の相続税評価額を下げることができます。

また、賃貸アパートやマンションを建てて人に貸している土地の評価額は、貸家建付地の評価減に該当し、入居率が高ければ高い程、土地の評価額を大幅に下げることができます。
土地の相続税評価額の出し方は、自用地(自宅の土地)、貸地(借地として人に貸している土地)、貸家建付地(貸家の敷地に土地所有者が建物を建築し、その建物を賃貸の用に供している状態の土地)等の3つの出し方があります。

(例)路線価25万円、敷地面積が200㎡、借地権割合(※1)が70%、借家権割合(※2)が30%、入居率が100%(賃貸割合が1)の場合

土地の評価額の出し方 土地の相続税評価額
自用地 路線価×敷地面積 25万円×200㎡=5,000万円
貸地 自用地の評価額×(1-借地権割合) 5,000万円×(1-0.7)=1,500万円
貸家建付地 自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合) 5,000万円×(1-0.7×0.3×1.0)=3,950万円

※1 借地権割合とは、自用地に対する借地権価格の割合をいい、借地権とは、その土地をしようできる権利を言います。
この割合は、各地域ごとに設定されていて、国税庁のホームページで確認することができます。

※2 借家権割合とは、所有している家屋を貸している場合に、通常の建物の評価額に対する建物の貸家の評価額の割合のことです。
こちらも国税庁のホームページで確認することができますが、現在ほとんどの地域が30%となっています。

貸地と貸家建付地の違いについてご説明します。
貸地の場合、土地は貸主のものですが、建物は別の所有者のものです。
借地権という権利がついている為、土地の所有者は自分のものであっても自由に処分することができません。
その為、自用地よりも相続税評価額が低くなります。

一方、貸家建付地は、自己の所有する土地に自己が所有する建物を建て、その建物を他の人に貸し付けている状態のことを言います。
例えば、自己の所有する土地の上に自己名義の賃貸アパートを建て、家賃収入を得るアパート経営をしている状態の場合です。

賃貸割合は、その貸家の実際に賃貸状況のことを指し、満室の場合は100%ということになります。

相続税 土地

これらは、先ほどご紹介した小規模宅地等の特例の条件に当てはまると、更に減額することができます。

2-3.ポイント3:資産の組み換え

資産の組み換えとは、現在所有する不動産や金融資産から財産の組み合わせを変えることを言います。

例えば、
① 現預金で投資用マンションを購入すること
② 現在所有している路線価の低い広い物件から路線価の高い狭い物件に組み換える
③ 収益性の低い物件から収益性の高い物件に組み換える
④ 限度面積を超える広さの物件から、限度内に納まる広さの物件に組み換える
等です。

資産の組み換えをすることによって、節税対策や納税資金の準備、相続が発生した際に財産を分割しやすくすることができます。

2-4.ポイント4:売却

土地を売却することで、相続税の納税資金の準備や遺産分割がしやすくなります。
その為、将来的にその土地を利用する予定がなく、収益性も期待できない場合は売却を検討されることも良いかもしれません。

しかし、売却をすると、財産が現金化されます。
土地の場合には貸家や貸家建付地、小規模宅地等の特例等の土地の評価額を下げる方法がありますが、現金はそのまま相続税課税価格になり、現金の方が相続税が高額になることもある為、注意が必要です。

メリット デメリット
現金化でき、遺産分割しやすくなる 所有権がなくなり、収益が上がらなくなる
納税資金が準備できる 現金の方が相続税評価額が高額
維持・管理が不要になる 売却時に譲渡所得税がかかる

3.まとめ

今回は、相続税法上の土地の評価額や節税対策等についてご紹介しました。
ご自身が所有されている土地がどのように相続税法上評価されるのかについて、ご理解頂けたでしょうか。

今回様々な節税対策の特例をご紹介してきましたが、節税対策をとられる前は、不動産や金融資産等、ご自身のすべての相続財産がどれくらいあるのか、また、相続税法上どのくらいに評価されるのか等をご確認の上、1度税理士等の専門家にご相談されることをお勧めします。

土地の相続税評価額を下げる為の特例等を上手く利用して、今からでも節税対策をとってみてはいかがでしょうか。

著者:山﨑 あすか(相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス

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