それって本当に効果アリ?不動産を用いた相続税対策

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「相続税対策として賃貸不動産を建てましょう」「タワーマンションで相続税対策」――こんな話を耳にしたことはないでしょうか。

不動産と相続税対策、一体何の関係があるのかと不思議に思われるかもしれませんが、財産を現金から不動産に変えるということは、相続税の計算上とても有利になるのです。

とはいっても、今から賃貸不動産やタワーマンションを持つほどの余裕はない、または、今更持ち物を増やしたくはない、という方もいらっしゃるかもしれません。

そんな場合でも、今お持ちの不動産のリフォームや生前贈与、住替え等により、相続税対策が可能です。

また、「タワーマンションの節税対策に国税庁が監視を強化している」というニュースについて気になる方もいらっしゃることと思いますので、その点についても触れながら、不動産を活用した相続税対策の方法をご紹介していきます。

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1.生前贈与による相続税対策

不動産の生前贈与に関する各種特例を使い、相続財産を生前から圧縮していく方法です。

非課税枠が大きいため、適用要件に当てはまれば、大幅に評価を下げることが可能です。

今回は概要をご説明しますが、

「住宅の生前贈与、これは得するケース?損するケース?」(過去記事リンクを貼ってください)

で詳しい内容に触れていますので、そちらもご覧ください。

1-1おしどり贈与(贈与税の配偶者控除)

正式には「贈与税の配偶者控除」といいます。

婚姻期間が20年以上の夫婦間で、住宅または住宅取得のための資金贈与を行った場合に、その贈与金額から2,000万円が控除される制度です。

また、贈与税には1年当たり110万円の基礎控除がありますので、合計して2,110万円までの控除が受けられます。

1-2住宅取得資金贈与の特例

贈与者が直系卑属(子・孫)へ住宅取得のための資金を贈与した場合に、一定の金額が非課税になる制度です。

非課税枠は贈与を行う時期や住宅の条件により異なります。

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この制度は単独で使うこともできますし、次の章で述べる「相続時精算課税制度」と併用することも可能です。

1-3相続時精算課税制度

相続時精算課税制度とは、生前贈与を行う際には2,500万円までが非課税となりますが、その代わりに、相続時に贈与された財産と相続した財産の合計額に対して相続税がかかる、という制度です。

相続発生時に相続財産と合算して再計算されるため、直接的な相続税の対策にはなりませんが、収益物件の贈与でこの制度を用いると、贈与後の収益は受贈者の財産となるため、間接的な相続税対策になります。

2.分筆による相続税対策

「分筆」とは、登記簿上の1つの土地を、複数に分けることをいいます。

分筆することにより、地形や接する道路や路線価を変えることで、土地の評価額を下げます。

2-1.仕組み

分筆による相続税対策には、以下の3つが前提条件となります。

  • 分筆後の土地の所有者がそれぞれ異なる相続人であること
  • 分筆により、地形や接する道路、路線価が変わり、土地の評価額が下がること
  • 分筆の手続きを相続税の申告前に行っていること

例えば、一つの大きな土地を、以下のような形で分筆し、それぞれ別の相続人が所有することにします。

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道路に接している土地は車が直接乗り入れ可能なため、出入りが自由で使い勝手が良く、価値の高い土地と言えます。ですが、手前に他の土地が挟まり道路から離れて奥まっている土地(旗竿地といます)は使い勝手が悪く、相続税の土地評価の際に補正が行われ、評価額が低くなります。

 

または、以下のような形で分筆し、それぞれ別の相続人が所有することにします。

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2本の道路に面している角地も使い勝手がいいため、通常よりも土地評価額が高くなります。そこを上記のように2つに分けて、「角地の部分」と「角地でない部分」に分筆をすると、角地でないほうの評価額が下がります。

2-2.注意点

土地の分筆を行う際に、以下の点に注意しましょう。

・相続税の申告前までに分筆の手続きを行う必要があります。不動産の名義変更自体に期限はありませんが、相続税申告までに分筆を行わなければ、分筆前の相続税評価額が高い状態で相続税の計算がされてしまうので、注意しましょう。

・分筆した土地の全てを一人の相続人が相続してしまうと、分筆をしてもしなくても同じ広さの土地が手に入ることになり、有効な対策にはなりません。分筆には、相続のために行ったという名目と実態が必要となります。

・土地の「分筆」と、土地を分けずに、複数人で所有する「共有」、登記簿上の変更をせずに、建築基準法を満たす机上の土地の線引きを行う「分割」とは、言葉は似ていますが意味は大きく異なりますのでご注意下さい。

・分筆を行うには、測量等の作業とコストが発生します。分筆を行う前に、分筆の作業コストと節税効果額をよく比較検討しましょう。

3.リフォームによる相続税対策

古い家屋をリフォームすることで現金資産の圧縮を図り、なおかつ、将来相続する人が使用しやすい状態にしておくという方法です。

3-1.仕組み

まず、ここでいうリフォームとは建物内部のリフォームのことを指し、増築や改築とは異なり、建物の外部には変更を加えないことを前提とします。

相続税の計算において、建物(家屋)は固定資産税評価額で評価されます。

原則として、建物の床面積の増加あるいは減少を伴わないリフォーム工事が行われた場合には、建物の固定資産税評価額は変わりません。

例えば1,000万円の費用をかけてリフォームしても家屋の相続税評価額は増加しないため、リフォーム費用1,000万円をそのまま相続財産から減らすことができるのです。

リフォームにより相続財産を減らして、さらに家族の生活の快適度を向上させることができるという点でとても効果的な相続税対策です。

3-2.注意点

家屋のリフォームを行う際に、以下の点に注意しましょう。

・相続発生前に、被相続人の現金でリフォームすることにより有効になります。

・工事内容によっては固定資産税評価額が増加する場合があります。事前に工事内容について市区町村役場に確認しておきましょう。

・相続開始の年の前年にリフォームが済んでいない場合、申告期限までに固定資産税評価額が付されず、財産評価基本通達5(評価方法の定めのない財産の評価)の定めに基づき評価されることとなります。

(1)当該増改築等に係る家屋と状況の類似した家屋が付近にある場合、その家屋の増改築等に係る部分以外の部分に対応する固定資産税評価額+増改築等に係る部分の固定資産税評価額に相当する価額
(※注)「増改築等に係る部分の固定資産税評価額に相当する金額」は、当該増改築等に係る家屋と状況の類似した付近の家屋の固定資産税評価額を基として、その付近の家屋との構造、経過年数、用途等の差を考慮して評定した価額をいいます。
(2)当該増改築等に係る家屋と状況の類似した家屋が付近にない場合その家屋の増改築等に係る部分以外の部分に対応する固定資産税評価額+増改築等に係る部分の再建築価額から課税時期までの間における償却費相当額を控除した価額の70%相当額

4.建替えによる相続税対策

古くなった家屋を相続発生前に建て替えることで現金資産の圧縮を図り、なおかつ将来相続する人が使用しやすい状態にしておくという方法です。

4-1.仕組み

建物の相続税法上の評価は、建築価格ではなく固定資産税評価額で評価されます。

この固定資産税評価額は、一般的に建築費用の40~60%程度の評価となることが多いため、今ある現預金を建物の建築費用に替えれば、現金資産の圧縮ができ、相続税の対策となります。

上記に具体的な数字を当てはめて考えてみましょう。

自宅の建替えに3,000万円かかったとします。

すると、固定資産税の建物評価額が、建築費用の60%と仮定し1,800万円になりますので、現金で3,000万円持っていた時より、1,200万円相続税評価額を下げることができます。

4-2.注意点

建替えを行う際に、以下の点に注意しましょう。

・建替えた場合の家屋の名義は、必ず被相続人の名義にしておきましょう。被相続人の現金で、被相続人の名義で建替えることにより、有効になります。

5.賃貸住宅の建設による相続税対策

現金資産を建物に変えることで資産の圧縮を図り、加えて貸家建付地の評価方法、自用家屋の評価方法を用いてさらに相続税評価額を低くするという方法です。

5-1.節税の仕組み

賃貸用の土地の相続税法上の評価額は、以下のように計算されます。

貸家建付地評価額=自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

家屋に関しては、[4-1.]の項で説明した通り、建物の固定資産税は建築費用の40~60%で評価されるため、現金を建物に替えるだけでも対策になります。さらに、賃貸用の家屋の評価額は、以下のように計算されます。

貸家評価額=固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)

上記を具体的な数字を当てはめて見てみましょう。

1億円の自用地に、1億円をかけて賃貸住宅を建設するとします。

土地の方は、借地権割合60%、借家権割合30%、賃貸割合100%(満室)とすると、

自用地評価額1億円×(1-0.6×0.3×100%)=8,200万円の評価額になり、1,800万円の評価減となります。

家屋の方は、固定資産税の建物評価額が、建築費用の60%と仮定し6,000万円になります。

さらに、借家権割合30%、賃貸割合100%(満室)で

固定資産税6,000万円×(1-0.3×100%)=4,200万円の評価額となり、5,800万円の評価減となります。

土地と現金で2億円持っていた時より、7,800万円も相続税評価額を下げることができるのです。

また、金融機関から資金調達をした場合には、借入金の残高が相続時に債務として遺産総額から減額されます。

5-2.注意点

賃貸住宅の建設を行う際に、以下の点に注意しましょう。

・アパート建築は大金を投じて行う大事業で、場合によっては金融機関から借り入れを行うことにもなります。建設を行う前に、事業採算についてよく検討しましょう。

・建築後の不動産の売却は、売値が更地の時価+建築費用を大幅に下回ることが一般的です。そのため、建築後、数年でアパートを売却してしまうと、大きく損をすることになります。(「含み損」といいます)20~30年程かけて建築費用を家賃収入で回収してから売却できるよう計画を立ててアパート経営を行うようにしましょう。

・一般的に、建築物のある土地よりも更地の方が売値は高くなります。相続財産のうち金融資産が大きく不足するといった場合に、換金に好適な更地の上にわざわざアパート等を建ててしまうのは逆効果ですので、財産内容の見直しと相続税の試算を十分に行った上で建設するようにしましょう。

・不動産の購入時には登録免許税と不動産取得税がかかります。その他、売買の仲介手数料や登記に関するコスト、また賃貸不動産の管理コスト等も発生します。

6.組替えによる相続税対策

タワーマンションの住み替え・購入や、不採算不動産から採算不動産への組替えを行うことで、評価額を低くする方法です。

6-1.タワーマンション購入

マンションの場合の土地の評価方法を用いて相続税評価額を低くするという方法です。

6-1-1.仕組み

タワーマンションの相続税評価額は、土地については、全敷地の評価額×部屋の敷地権(持分割合)で算出します。通常、マンションは高層であればあるほど部屋数(戸数)が増えるので、階数が増えると1戸あたりの敷地権(持分)は小さくなり、相続税の評価額も安くなります。

建物については、原則として床面積で算出されるため、一般的に流通価格(時価)が高くなる高層階でも、低層階と相続税評価額は同額となります。

さらに、買った物件を賃貸に出し、要件を満たして小規模宅地の特例「貸付事業用宅地」が適用になると、土地の評価を50%下げられます。

6-1-2.注意点

タワーマンションの購入を行う際に、以下の点に注意しましょう。

・タワーマンション購入による税対策は効果が非常に高い半面、将来物件価格が下落するリスクもあります。物件選びは慎重に行いましょう。

・不動産の購入時には登録免許税と不動産取得税がかかります。その他、売買の仲介手数料や登記に関するコスト、また賃貸不動産の管理コスト等も発生します。

・タワーマンションを相続対策目的のみで購入し、相続発生後すぐに売却などすると、冒頭で触れたニュースに抵触する可能性があります(詳しくは最後のコメントを参照ください)。

6-2.不採算不動産から採算不動産への組替え

現在持っている土地を売却・新たに不動産を購入し、相続税評価額を下げる方法です。

6-2-1.仕組み

遊休地(更地)や舗装されていない青空駐車場等は、相続税法上の控除や特例が適用できないため、相続税評価額が高くなります。また、田舎の親の広い自宅等も、相続税評価額を上げる原因となります。

それらの土地を、例えば下記のように組み替えると、相続税評価額を下げることができます。

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自宅の敷地面積が小規模宅地の特例の超えるほど大きい場合は、特例の適用面積に収まる土地に住み替えを行うというのも相続税対策の一つとなります。

例えば、郊外に800㎡の自宅を所有していたとします。小規模宅地の特例で評価減できる面積には制限があり、それは330㎡までなので、残りの470㎡は通常の評価方法で評価されます。これを都市部の80㎡の家に住み替えた場合、1㎡あたりの路線価は高くなり、現預金に売却益が加わることとなりますが、それでも土地が小規模宅地の特例の適法範囲内に全て収まるため、結果的に相続税対策となります。

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6-2-2.注意点

不動産の組替えを行う際に、以下の点に注意しましょう。

・現在活用していなくとも、思い入れのある土地である場合もありますので、その土地を所有する事情を確認するようにしましょう。

・不動産の売却時に売却益が出た場合には譲渡所得税が、不動産の購入時には登録免許税と不動産取得税がかかります。その他、売買の仲介手数料や登記に関するコスト、また賃貸不動産の管理コスト等も発生します。

7.まとめ

ここまで、不動産を利用した相続税対策を見てきました。生前贈与、土地の分筆、家屋のリフォーム、建替え、賃貸住宅の建設、タワーマンションの購入、不動産の組換え等、いずれの方法も上手に活用すれば相続税額を大幅に下げることができる半面、多額の金融資産を用いるため、本当に有益な対策かどうか、また賃貸不動産経営の場合は投じた資金を回収できるかどうかといった部分を慎重に検討する必要があります。

納税資金の用意や遺産分割が難しくなるというリスクもありますので、不動産を利用した節税対策をお考えの方は、法務・税務・不動産などの専門家によく相談されることをお勧めします。

著者:相続ハウス 山下雅代(相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス

【タワーマンション節税についての税理士法人エスネットワークスの見解】

本文6-1-1の節税の仕組みを具体的に考えてみましょう。1億円程度の都心のタワーマンション物件なら、評価額は3,000万円程度になると考えられます。相続税法上の特例などを使えば、課税価格はさらに少なくなり1,500万円程度にまで圧縮できます。つまり1億円の現金を相続するのに比べて、相続税額は85%減の1,500万円分で済むわけです。

ですが、相続税の圧縮を目的にタワーマンションを購入するのはおすすめできません。これは言い換えれば、中長期の財産運用の一貫としてタワーマンションを購入するのであれば、特に問題はないということです。タワーマンションの購入には、ストーリーが重要なのです。「購入の目的はなにか」「誰が住むのか」「使用頻度はどれぐらいなのか」、こうした事実関係があいまいなままに相続目的で購入し、被相続人が亡くなり次第売却するようでは、「行き過ぎた節税」とみられてしまう可能性が高いでしょう。

タワーマンションの建設が相次ぐようになったのは最近のことです。「路線価」と「固定資産税評価額」による評価には長年の実績がありますが、タワーマンションに限っては、評価額と市場価格の差がとても大きくなっています。

国税庁の財産評価の通達には「著しく不適当と認められる評価額は国税庁長官の指示を受けて評価する」との例外項目があります。またこれまでにも売買価格などを評価額として課税された例があります。また裁判でも売買価格と評価額の格差が2.2倍だったケースでは、東京高裁が売買価格に基づく課税を正当として「節税」を認めませんでした。

税制は法律が変わらなくても、税制調査会の議論に応じて、国税庁の「方針」という形で現場での運用がたびたび変わってきました。これは裏を返せば、説得力のあるストーリーがあれば、法律に則った適用が受けられるということです。相続する財産がある場合には、自分だけで勝手に判断せず、ぜひ専門家に相談してください。

 

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