課税額はどう決まる?土地の相続評価額と税金の計算方法

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相続税評価額 土地

財産として土地を相続する際、その土地の相続税評価額はいくらになるのか、気になっている方も多いのではないでしょうか?

土地や建物、株式など現金以外の財産にかかる相続税の税額を算出する際には、相続税評価額と呼ばれる価額が基準として用いられます。
土地の相続税評価額を求めるには、主に路線価方式による評価と倍率方式による評価の2通りが存在します。
これまで土地の相続を受けた経験がない人にとっては、その言葉を聞いただけではイメージが浮かびにくいでしょう。

今回は土地の相続を行う上で欠かすことができない相続税評価額についての基礎知識から算出方法、土地の相続税の計算例まで紹介します。

土地の相続税評価額を具体的に算出するのは難しいのですが、おおよその相続税評価や課税される相続税額を算出してみましょう。

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1.相続税評価額とは

遺産として土地を相続した場合、かかる相続税額を算出するためにはその土地の価値を明確にする必要があります。

ただし、土地の価値は一元化されているわけではなく、目的に応じて複数の価値基準が用いられています。
さまざまな価値基準のうち、相続のために用いられる土地の評価基準を相続税評価額と呼びます。

2.土地の相続税評価額はどのように決まるのか?

宅地や田畑、山林といった土地の価値を測る場合には、さまざまな基準が適用されます。
おもに用いられている基準としては路線価、固定資産税評価額、実勢価格、公示価格の4つがあり、相続税評価額を決める場合には路線価方式と、固定資産税評価額を用いた倍率方式が用いられます。

路線価方式とは、道路などの路線に定められている価値(路線価)を基準に、その路線に面している土地の価格を算出する方法です。
路線価の価格に土地の面積を乗じることで、土地の価格が決定します。

倍率方式はおもに路線価が適用できない土地を評価する方法で、その土地の固定資産評価額(国が定めた評価基準に基づき、各市町村が管轄している土地や不動産に対して算定した評価額)に土地の面積を乗じて決定します。

3.路線価方式を用いた評価額の計算方法

全国の路線価は、国税庁の公式ウェブサイト(http://www.rosenka.nta.go.jp/)から閲覧することができます。
ここから路線価を調べたい地域をたどっていくと、道路に矢印と数字が書かれたページにたどり着きます。
この矢印に書かれた数字を1,000倍にしたものが、道路に面した土地の路線価となります。

例えば、記載されていた路線価の数字が「300」であり、土地の面積が180㎡だった場合、土地の評価額は以下のように求められます。

300×1,000=300,000(正しい路線価)
300,000×180㎡=54,000,000
となり、その土地の評価額は5,400万円ということになります。

4.倍率方式を用いた評価額の計算方法

倍率方式による土地の価格は、その土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じることで求められます。
計算式に置き換えると、以下のような形となります。

「その土地の固定資産税評価額」×「評価倍率」=評価額

固定資産税評価額は都税事務所や各市区役所、または町村役場から確認することができます。
また、上記の一定の倍率については、路線価と同様に、国税庁の公ウェブサイトの路線価図・倍率評価法(http://www.rosenka.nta.go.jp/)から確認することができます。

5.土地にかかる相続税の計算方法

実際に、土地の評価額から相続税の価格を求めるためには、どのような計算を行えばいいのでしょうか。

「3.路線価方式を用いた評価額の計算方法」で例示した路線価方式による土地の評価額をもとに、いくらの相続税が必要になるのかを算出してみましょう。

仮に、相続人は被相続人の子供1人で、財産はこの土地だけであったとします。
「3.路線価方式を用いた評価額の計算方法」で求めた土地の評価額は、5,400万円でした。

①基礎控除額を算出する

まずは相続税の基礎控除額を算出します。
基礎控除額は3,000万円に、法定相続人1人につき600万円を足した金額になります。
この場合、基礎控除の金額は
3,000万円+600万円×1人=3,600万円となります。

②課税対象となる金額を算出する

次に土地の評価額から①で算出した基礎控除額を差し引きます。
5,400万円-3,600万円=1,800万円
この計算により、課税対象になる金額は1,800万円となります。

③相続税額を算出する

課税対象になる金額が1,800万円の場合、税率は15%となり、ここからさらに50万円が控除されます。
1,800万円×15%-50万円=220万円
この計算によって、相続税の金額は220万円となることがわかります。

6.まとめ

適用される評価の方法によって、評価額の調べ方も計算方法も異なるため、複雑に感じてしまう人も少なくないでしょう。
実際には一般の人が具体的な相続税評価額を算出するのは難しく、会計士や税理士など専門家の力を借りるのが基本的な方法となってきます。

ただし、評価額についてある程度の目安を把握することができれば、早いうちから相続に備えることができます。
また、土地の評価額がどのように決まるかを知っておくと、相続税の金額が算出された際にも、その内容に納得することができるでしょう。

つまり、相続税評価額の内容について理解をすることは、土地の相続を円滑に進める上で非常に役に立つのです。
相続を効率的に進めるためにも、事前に評価額の内容について把握しておきましょう。

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