どのように評価される?気になる相続税評価額の算出方法

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相続税評価額

相続財産が基礎控除額よりも下回っていれば税金がかからないというけれど、そもそも、相続財産がいくらになるのか、どうやって算出されるのか、気になっている方も多いのではないでしょうか?

相続財産がいくらあるかを計算した額のことを「相続税評価額」といいます。
これは普段、土地や不動産を売買する際にいくらであるかを把握する際に使っている評価とは違うものもあります。

そこで今回は、財産の種類ごとに、その相続税評価額はどのように算定するのかをお伝えいたします。

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1. 相続税評価額とは

相続税の計算を行うための財産の価額であり、相続税を算定する為に国税庁が定めた決まり (財産評価基本通達)によって評価された価額のことです。

市場などで一般に取り引きされる価額とは必ずしも一致しません。

相続税がかかる財産

相続税は、死亡した人の財産を相続や遺贈(死因贈与を含む)によって取得した場合に、その取得した財産にかかります。
金銭に見積もることができる経済的価値に関連するものすべてになります。

これらはプラスの財産とマイナスの財産があり、以下のように大まかに分類されます。

課税される財産
これら以外には、課税されない財産として、墓地、墓石、祭具、宗教、学校法人等の公益事業に使われる財産等があります。

2. 土地・建物等の相続税評価額

土地・建物の相続税算定の為の評価額は、原則としてそれらが市場で売買される価額とは異なり、次の評価方法に基づき算定されていきます。

2-1. 土地の評価方法

土地は、宅地、雑種地、山林、畑などといった使用目的に従って、土地が所在する地域によって「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法が用いられます。

2-1-1.路線価方式と倍率方式

① 路線価方式
主に都市部で採用されているものです。
それぞれの道路には、国税庁で定めた「路線価」という1平方メートルあたりの単価が付けられています。

土地が面している道路の単価に土地の面積を掛けることで、評価額が算出されます。
路線価による相続税評価額は、一般的に市場価格より低いとされています。

② 倍率方式
主に地方の住宅地や農地・山林などで採用されるものです。
地域と地目ごとに定められた倍率を、土地の面積に掛けてその評価額を算出するものです。

2-1-2. 宅地評価額の算定

宅地の相続税評価額は、どのように利用をしているかによって変わってきます。

基礎となるのは路線価から算定した自用地(更地)の評価額になります。
ここで、主な計算方法を4つのタイプに分けてご紹介します。

① 自用地の評価
路線価(相続開始年)×面積

② 借地権(他人から借りている土地)の評価
自用地評価(①)×借地権割合

③ 貸宅地(他人に貸している土地)の評価
自用地評価(①)×(1-借地権割合)

④ 貸家建付地(アパート等自分所有の建物を建て貸している場合)の評価
自用地評価(①)×(1-借地権割合×借家権割合30%×賃貸割合)

2-1-3.小規模宅地等の特例

この特例は、一定の要件を満たした場合に、宅地の評価額が減額されるという制度です。
居住の為の宅地等は生活の基盤となるものですので、相続税の納税資金のために手放さなければならないということがないように、相続税を一定範囲で免除するというものです。

大きな節税効果もあり、ぜひ活用したい特例です。

【小規模宅地等の特例による相続税軽減措置を利用できるケース】
適用要件 対象面積 対象面積
特定居住用宅地等 ① 配偶者が取得
②被相続人と同居していた親族が申告期限まで引続き居住している場合
③要件①、②に該当しないが一定条件を満たす場合
④被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始前から申告期限まで自己の居住の用に供している場合
330㎡ 20%
特定事業用宅地等(不動産貸付事業の用に供されていた宅地等を除く) ①被相続人が営んでいた事業を申告期間まで引続き営んでいる場合
②被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始前から申告期間まで自己の事業の用に供している場合
400㎡ 20%
特定の同族会社の事業用宅地等 ①申告期限まで引続きその同族会社の用に供される場合 400㎡ 20%
不動産貸付事業の用に供されたいた宅地等 ①被相続人が営んでいた貸付事業を申告期限まで引続き営んでいる場合
②被相続人と生計を一にしていた親族が相続開始から申告期限まで自己の貸付事業の用に供している場合
200㎡ 50%

【事例:特定居住用宅地等の適用の場合】
◇長男が土地を100%相続する
◇宅地の評価額が1億2,000万円

被相続人と長男家族が一緒に住んでいた土地を相続により長男が取得した場合、小規模宅地の特例80%の減額が適用されるので、計算上、宅地の評価額は2,400万円となり大幅に低くなります。
この場合、他に遺された財産の額や相続人の数も考慮しなくてはなりませんが、結果として相続税がかからなくなる可能性があります。

*注意:この特例を利用することで相続税がゼロになる場合でも、税務署への申告は必要になります。

また、平成27年1月1日以後の相続等においては、上記にもある特定居住用宅地等と特定事業用宅地等は併用適用することができます。
それぞれの要件を満たす宅地等がある場合、限度面積までは減額が適用になります。

2-1-4. 特殊な状況の宅地の評価

土地はその利用状況や形状に応じて様々な種類があります。2-1-2でご説明したものも含め、下記にあるケースは、特に他の環境条件等の変化に応じて宅地の評価方法が変わってきます。
計算も複雑になってきますので、税理士等に相談してみることをお勧めいたします。

・貸家建付借地権(他人から借りている土地に自分所有の建物を建て他人に貸している場合)
・定期借地権(契約期間後、更新されない土地)
・私道 ・造成中の宅地 ・道路との間に水路がある宅地
・マンション用地 ・セットバックを必要とする宅地
・周りに比べて広い宅地
・道路より高低の差がある宅地 等

2-2. 建物の評価方法

2-2-1.通常の家屋

固定資産税評価額に一定の倍率をかけてもとめます。
現在、この倍率は1.0倍とされておりますので、固定資産税評価額がそのまま相続税の評価額となります。

2-2-2.貸家の評価

貸家は、自用家屋の評価額からその家屋の借家権割合を控除した価額です。
借家権割合は30%となっておりますので、貸家の評価額は自用家屋の70%で評価することになります。

なお、家屋を借りている人には借家権がありますが、一部を除いて借家権は課税価格に算入されません。

2-2-3.増改築した場合

相続開始の直前に増築を行った場合や、大規模なリフォームを行った場合には、増築やリフォームした部分の価額を加味して申告する必要があります。
増改築した建築価額から減価償却相当額を控除した価額の70%に相当する金額を従前の固定資産税評価額に加算します。

また、建物自体の価値に影響を与えない現状維持のための修繕や、建物の固定資産税の対象とならない内装工事等については、固定資産税評価額に影響を与えないものもあります。

3. 株式等の評価額

3-1.上場株式

上場株式は、日々証券取引所で取引されています。次にあげる4つのうち、最も低い金額の売却手取額が評価額となります。

① 被相続人が死亡した日の終値
② 被相続人が死亡した月の終値の月平均額
③ 被相続人が死亡した前月の終値の月平均額
④ 被相続人が死亡した前々月の終値の月平均額

3-2.非上場株式(自社株等)

非上場株式とは、上場株式以外の株式の総称です。
非上場株式の中でも大会社から、個人企業並みの小規模会社まで様々です。

財産評価基本通達において、会社の規模に応じ大会社・中会社・小会社に区分し、区分に応じてそれぞれの評価方式を定めています。

また、自社株とは、同族会社のオーナー社長やその一族が所有する株式のことをいいます。
上場していない場合は、同様に上記通達の「取引相場のない株式等の評価」に基づいて評価することになります。

自社株は、所有者が同族株主かそれ以外の株主かによって評価方法が変わってきます。
そして、同族株主か否かで会社経営へ影響を与えます。
このあたりは、税理士等の専門家にご相談して評価を依頼するのがよいと思います。

3-3.その他

その他、公社債、投資信託等は、おおよそ最終的な売却手取額が評価額の目安とされます。

4.その他の財産評価額

4-1.家財等

家財とは家の中にある生活用品等になります。
これらは、相続発生時に金銭に換算したらいくらになるのかで評価されます。

アンティーク家具やプレミアムの付いた掛け軸など、鑑定が必要とされるような高価な品などがあれば、専門家に価値を確認してもらいましょう。
品物によっては百貨店などでも鑑定してもらえます。

4-2.ブランド品・貴重品等

相続税評価額に加算する場合、相続発生時に、金銭に換算したらいくらになるのかで評価します。

評価額は、実際の取引価格が基準になり、骨董品や美術品なども同じような考え方で取引されている価格をもとに価値が決まります。
専門家による鑑定評価が必要になることもあります。

4-3.ゴルフ会員権

取引相場がある場合、以下の計算によって評価額が算定されます。
*取引相場×0.7+取引価格に含まれない預託金がある場合の預託金の評価額

プレー権のみの場合は評価なしになりますが、返還時期に応じて評価されることもあります。

4-4.その他注意すべき財産

被相続人が個人事業として営業していた場合には、一般の相続と同じでその人が持っていた事業用の財産はすべて相続財産ということになります。
土地建物などの不動産は相続の対象になりますし、工場であれば設備機械、在庫の商品についても同様に相続の対象になります。

また、商売上の売掛金や借入金も相続財産となり、相続人が引継ぎます。

5.課税されない財産

下記の財産は相続財産から除かれ、相続税は掛かりません。
これらは、財産の性質や国民感情など、社会政策的な面から、相続税をかけるのは不適当なものとして考えられているからです。

・墓地、墓石
・祭具
・宗教、学校法人等の公益事業に使われる財産等

6.みなし相続財産

被相続人の死亡によって発生する財産のことです。
被相続人が生前に持っていなかった財産であったとしても、相続でもらったもの(相続財産)とみなして、本来の相続財産に対して、みなし相続財産といっています。

6-1.保険金

終身保険などの死亡保険金が該当します。
受取金額-非課税限度額(※1)=相続税課税価額
(※1)500万円×法定相続人の数

6-2.死亡退職金

役員や社員が在職中に死亡した場合には(死亡)退職金が支払われます。
死亡退職金手当金
受取金額-非課税限度額(※2)=相続税課税価額
(※2)500万円×法定相続人の数

7.負債

相続によって引き継がれたマイナスの財産の中では、主に借入金や未払いの料金などが債務控除の対象に含まれます。

[例]
・銀行からの借入金
・損害賠償金
・未払いの医療費
・未払いの税金(固定資産税、住民税、所得税など)
・葬儀費用 等

なお、勤務先からの弔慰金は、以下のように非課税部分の範囲が定められています。
超えた部分は、相続の評価額に加算されます。

・業務上の死亡の場合:死亡時の普通給与(※3)の3年分相当額
・業務上の死亡以外の場合:死亡時の普通給与(※3)の6カ月分相当額
(※3) 普通給与とは、俸給、給料、賃金、扶養手当、勤務地手当、特殊勤務地手当などの合計額

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8.生前贈与財産

相続開始前3年以内に贈与を受けた財産があるとき、被相続人の相続税の課税価額に加算しなければいけません。
また、相続時精算課税制度の適用を受けた財産は、贈与時の評価額で加算します。

9.まとめ

相続財産が基礎控除額よりも下回っていれば税金がかからないということで、相続税を計算するために、果たしてどのように評価額が決まっていくかを見てまいりました。

相続財産がいくらあるか、普段計算している額がそのまま相続税算定の基になるわけではありません。
「相続税評価額」という、普段いくらであるかを把握する際に使っている評価とは違うものがあるということを、ご理解いただけましたでしょうか?
相続税算定に大きく影響する、相続税評価額に触れるよい機会になればと思います。

また、お話してきました内容は、非常に専門的になりますので、税理士等の専門家のアドバイスを受けることをお勧めします。

[参考:相続税基礎控除額 (平成27年1月1日~)]
相続税基礎控除額

著者:相続ハウス 奈良澤 幸子 (相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス

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