二世帯住宅が相続税対策になると聞いたことはあるけれど、詳しい内容は知らないという方も多いのではないでしょうか？
2015年、相続税の基礎控除が縮小されたことは記憶に新しく、納税者の半数近くは「土地」が理由で相続税が発生しています。
土地や不動産を活用した相続税対策の中にも、二世帯住宅を活用する方法があります。
なぜ二世帯住宅が相続税対策になるのかというと、土地の評価額が下がりやすいからなのです。
このように、税制面から見た二世帯住宅のメリットについて、注意点を含め具体的にご紹介いたします。
1.宅地の評価が8割減になる特例がある
日本では土地の資産価値が大きく、相続税の財産評価においても土地に対して税金がかかることが多いです。
しかし、他に相続できる財産がない中で、土地に相続税が課されてしまうと、遺族は支払いに窮してしまいます。
相続税のために、家と土地を売却することになっては、遺族の生活が成り立たない恐れもあります。
そのような事態を回避するため、小規模宅地等の特例という制度があります。
この制度が適用されれば、土地の評価額が最大80％減額されるのです。
2. 二世帯住宅における小規模宅地等の特例
この小規模宅地等の特例のうち、居住用宅地においては、原則として、配偶者、もしくは同居していた親族(遺族)向けの特例になります。
つまり、非同居の親族は一挙に適用要件が厳しくなるのです。
以前は玄関や浴室など、すべてが別々の完全分離型の二世帯住宅の場合は「減額される土地は被相続人の居住部分に限る」という制限がありました。
しかし法改正により、完全二世帯住宅でも、敷地全体に特例が適用されるようになりました。
また、同居していない親族でも、配偶者ならば特例の対象となりますし、子など、配偶者以外の場合も、すべてが適用外というわけではありません。
しかし取得者がマイホームを所有していないことや、他に同居親族がいないなどの要件を満たす必要があります。
3. 二世帯住宅で相続対策
3-1.小規模宅地等の特例が適用されるには
小規模宅地等の特例とは、相続における一定の要件を満たした土地の評価額がその用途に応じて、大幅に減額されるというものです。
相続税は相続財産の価格×税率で算出されますが、相続財産の価格が下がると税率そのものも下がるためメリットが大きいです。
居住していた土地はこの対象となります。
3-2.二世帯住宅での適用事例
適用されると、相続税はどの程度変わるのか、事例で見ていきます。
＜例＞
家族構成：父・母・子ども1人
父の財産：自宅3,000万円、現金など3,000万円（合計6,000万円）
この状態で父が亡くなった場合の基礎控除は「3,000万円＋600万円×2人＝4,200万円」です。
これらより、「財産6,000万円－基礎控除42,000万円＝1,800万円」が課税対象となってしまいます。
しかしここで小規模宅地等の特例が適用され、自宅の評価が8割減になればその額は「自宅3,000万円×（1-80％）＝600万円」となります。
財産評価額は「特例適用後の自宅600万円+現金など3,000万円＝3,600万円」となり、この財産評価額が基礎控除額（4,200万円）以内に収まっているため、結果的に相続税はゼロとなりました。
実際の相続はもう少し複雑となります。
ただ、相続税ではなく、算定の元になる「財産評価」の額を下げられるため、より節税効果が大きくなるのです。
なお、この場合も相続税の申告はしないと特例が適用できませんので、ご注意ください。
3-3.二世帯住宅で相続税対策をする際の注意点
特例が適用されないケース
被相続人に同居親族がいるにも関わらず、同居していない親族が自宅を取得する場合は利用できません。
つまり、ある兄弟姉妹が親との二世帯住宅を選択した時点で、同居していない子どもは特例が利用できなくなります。
兄弟間での相続トラブルなど
例えば、上記のケースでは、同居している子どもとしては「相続税が抑えられる」という利点から自分が土地を取得することを主張することが多いです。
しかし節税が相続の全てではありません。
「たとえ相続税がかかっても、親の土地は分け合いたい」と考える他の兄弟たちとトラブルになるケースもありますので注意しましょう。
4.二世帯住宅は相続税の対策だけではない
二世帯住宅のメリットは相続税の減額だけではありません。
政府は複数の視点から、二世帯住宅を後押ししているのです。
4-1.空き家問題によるコスト
現在、空き家の増加が問題になっています。
適切に管理されている空き家は問題ないのですが、そうでない場合は土地建物が荒れて景観を悪くしたり、手入れのなされないまま放置されると倒壊などの危険も発生するからです。
そのため自治体は荒れた空き家を特に指定し、該当する空き家は固定資産税の税制優遇がなくなったり、強制執行の対象となったりします。
親が家を所有しているが、（二世帯住宅を選ばす）自身もマイホームを用意する場合は、将来空き家を相続したときの管理費や手間も見込んでおく必要があるかもしれません。
4-2.三世代同居の特例が創設
他にも政策として、三世代同居をする際のリフォームにかかる減税が創設されました。
これは空き家対策だけでなく、世代間の助け合いによる経済効果や女性の社会進出も目的としています。
三世代同居のために一定のリフォームを行った場合、リフォーム控除をうけることができます。
これはリフォームローンだけでなく一括支払いでも適用があります。
5.まとめ
このように、二世帯住宅は様々な優遇があります。同居は大変そう……と二世帯住宅を敬遠する人もいるでしょう。
確かに、心理的ハードルは低くありません。
