不動産相続で安易に共有名義にしない!メリットとデメリット

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共有名義

不動産を相続する際、登記を怠ったり、気軽に法定相続人で「共有名義」にすればいいとお考えになったりしていませんか?
また、ご自身の名義になっている不動産の名義状況を把握されていますでしょうか?

共有名義とは、複数の名義人で不動産を所有している状態のことをいいます。
不動産が共有名義になっていることにより、メリットもあればデメリットもあります。

今回は、相続において不動産を取得する場合、共有名義となる為の要件や共有名義で相続をするメリットやデメリット、またそれを回避する為の対策方法等をご紹介いたします。

不動産を取得するタイミングにおいて、知っておくべきことになりますのでこの機会に是非ご一読ください。

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1.共有名義とは

共有名義とは、ひとつの不動産を複数の名義人で共有している状態とのことをいいます。

例えば、父の相続が発生し、子2人でその不動産を相続した場合には、「長男1/2」、「次男1/2」とそれぞれの持ち分割合があります。
この持ち分割合は必ずしも、「2人の共有だから半分ずつ」というものではなく、長男が8割、次男が2割といったように、持ち分割合が均等でなかったとしても「共有名義」といいます。

そして、権利についても持ち分が多いからといって、その不動産に対するすべてにおいて、権利が強い。という訳ではありません。
(例えば、賃貸などの管理行為については、持分の過半数によりできる等一定の範囲では持分が多い方が強い場合はあります)

共有名義である限り、持ち分割合の多い少ないに関わらず不動産を所有・使用する権利はあるのです。

持ち分割合の多い少ないは何に影響するのか?といいますと、その不動産を売却した際に持ち分割合に応じて売却益を受け取る際や、その不動産を他人に貸して収益を得る時等には、持ち分割合に応じて取り分が変わります。

2.なぜ共有名義になるのか?

共有名義になる理由として考えられるのが、相続の際に複数の共同相続人がそのまま相続をしてしまうというケースです。

通常、相続が発生した際に遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するのかを協議しますが、その協議の中で「法定相続分通り、共同相続をする」という結果に至った場合には、本来の相続分通りの持ち分で相続されます。

多くの一般家庭にとって、相続財産が不動産(自宅)のみというケースは少なくありません。
そして、不動産は物理的に分けることができません。

加えて、相続人同士が争いを避けたい、また、決められない等といった事情があり、
・とりあえず法定相続分で相続した。
・そもそも遺産分割協議すらしなかった。
・遺産分割協議をしたが話がまとまらなかったので仕方なく法定相続分通り相続した。もしくは、被相続人名義のまま放置してしまう。
といった様に、相続をきっかけに共同相続人での共有状態が続いてしまうという事例は、非常に多くあります。

また、相続とは別に不動産を購入する際に、頭金を親に少し負担してもらった為に一部共有名義になった、購入をするにあたり1人の単有名義では負担が大きくなってしまう為に、夫婦で共有名義にしておく、等といった理由も考えられます。

3.共有名義のメリット

3-1.勝手に売却や担保設定をされない

共有名義になっているということは、その不動産の権利者は自分だけではないということです。
つまり、原則的にはその不動産を自分の好き勝手にできないということです。

共有名義になっている不動産全体の売却や、その不動産全体を担保に入れて借入等をする場合には、共有名義人全員の同意がないと、1人の意思で勝手に行うことはできません。

ただし、全体を担保として借り入れをするより額は少なくなってしまいますが、名義人の持ち分のみを担保に入れた借り入れはすることは可能です。

勝手に土地を好き勝手にされないということはメリットでもありますが、協議で話がまとまらずにどうにもできず、話し合いが泥沼化してしまうというリスクもあります。
(「4-2.名義人全員の承諾がないと処分できない」で解説します)

3-2.マイホーム特例を各人で使える

不動産を売却した際には、通常「所得税(譲渡所得)」という税金がかかります。
場合によっては、この所得税(譲渡所得)がとても多額になってしまうケースもあります。

ですが、マイホーム(自宅)を売却する場合にはその税金を大幅に安くしてくれる特例があります。
その代表例とされているのが、3,000万円の特別控除です。(通称、マイホーム特例)

簡単にいいますと、売却金額から取得費及び経費を差し引いた残りの金額からさらに3,000万円を差し引をいてくれるというものです。
要件等が細かく設定されてはいますが、特例を使えれば大分税金を抑えることができます。

そして、この特例を利用する際に、共有名義だった場合には各人で3,000万円の控除枠を使うことができますので、2人での共有名義不動産を売却した場合には6,000万円まで控除枠が広がるというメリットがあります。

4.デメリット

4-1.トラブルの原因になりやすい

なぜトラブルの原因になりやすいかと言いますと、不動産が「共有名義」であることによって1人の意思ではその不動産を処分したり、何らかの手続き気を行うということが困難だからです。

では、「1.共有名義とは」でも触れましたがここでもう一度、共有名義とはどのような状態であるのか?をご説明させていただきます。

例えば、長男が2/3・次男が1/3の持ち分割合での共有名義だった場合、この「持分」というのは、不動産の所有面積ではなく、不動産に対しての権利を表すものです。

従って、2人の兄弟は2/3と1/3の所有権を持っているということになるのです。

共有名義_01
図にあるように、共有名義とは、Aの様な状態を指します。

長男の持分が同じ2/3だったとしても、Bの区分所有状態の様に、区分登記されていない限りは、「ここからここまでの2/3は長男、ここからここまでの1/3は次男」という様に境界を定めて土地を分割するといったことはできません。

遺産分割協議を行った際に、後々の事を考えて、相続時に区分所有登記を行っていれば、後はそれぞれの所有分に応じてその土地を扱うことができますが、そこまで話し合いをしなかった、また、土地の形状や大きさ的に、区分所有登記をすることができなかった等、様々な理由で共有名義とした場合には、トラブルになってしまう可能性もあるのです。

具体的にどのようなトラブルがあるのかを次の項目で解説していきたいと思います。

4-2.名義人全員の承諾がないと処分できない

共有名義人のうちの誰か1人でも、その不動産全体を売却したいと思っていても、他の共有名義人が売却に反対したいと同意をしてくれない場合には、不動産全体を売却することはできません。

極端な話ですが、持分99/100と、持分1/100の共有名義人が不動産を所有しており、持分99/100の名義人が持分割合の多さを理由にして売却を主張していたとしても、その主張は通らないのです。
だからこそ、共有名義不動産はトラブルが起こりやすいのです。

共有名義_02

4-3.名義人が細分化される恐れがある

共有名義人のうちの1人が亡くなると、その相続人がまた共有名義人となります。
そのようにして各共有名義人に相続が発生すると、その下の世代へと共有名義の権利が引き継がれていくことになりますので、どんどん共有名義人が増えてゆき、その権利も細分化されていくことになってしまうのです。

そして、いざその不動産を処分しようとした時には、共有名義人の数が大変な数になっていたり、また、その手続きを進める為に名義人全員の同意を得なくてはなりませんので、「4-2.名義人全員の承諾がないと処分できない」の様にトラブルになったり・・・という様な事態にもなりかねません。

実際に、顔も合わせたことの無い様な遠縁の親戚から、不動産を処分する為の遺産分割協議書に署名・捺印をして欲しいとの通達がいきなり届いたなんていう事例も少なくありません。

共有名義_03

5.どんな対策があるのか?

対策といっても、そもそも「相続で共有名義にしない為の対策」と「共有名義を解消する対策」等が考えられますが、前者の事前に出来る主な対策としては、
① 遺言書を作成し、不動産を共有名義にならない様に相続させる。
② 代償分を用意しておく。
といった対策が挙げられます。

▼代償分割について、詳しく知りたい方はこちら
不動産など分割できない相続財産は代償分割でスッキリ解決

後者の共有名義を解決する対策については、下記の様な対策が挙げられるのですが、こちらは事前にできる対策にもなりますので、ご参照ください。

5-1.1人が現金で持ち分を買い取る

共有名義の状態を解消するには、それぞれが共有で持っている持分を1人に寄せて、単独所有とする方法があります。

まだ遺産分割協議が終わっていない場合でしたら、暫定的な持分のある相続人同士が、その持分を他の相続財産と交換して、1人の相続人に持分を寄せることによって共有状態を解消することもあります。
(※ただし、税金がかかる場合もあります)

この場合には、他の相続財産の中からその持分割合に充当する財産を支払うか、もしくは自身の財産から支払うことになります。

遺産分割協議の中で、上記の様に財産の移転を行うことを「代償分割」といいます。
一旦は遺産分割協議を終えて、共有名義に相続登記をしてしまってからでも、持分を売買という形で買い取って単独所有とすることは可能です。
(※同上)

5-2.土地を分割(分筆)して単独名義にする

「4-1.トラブルの原因になりやすい」でも解説した様に、共有名義状態ではなく、持分に応じて土地に境界線を引き、分筆するという方法もあります。

分筆することにより、区分所有となりますので、独立した単独所有の土地ができます。
これにより、共有であるという概念がなくなりますので、所有者1人の意思によって、その不動産を好きに売却をしたり、建物を建てたり等が出来るようになります。

分筆をする流れとしては、まず対象となる土地の境界線を引くために、土地の測量と境界確定を行います。
この作業は、土地家屋調査士に依頼をします。

その次に、境界線を引いた土地の分筆登記を行います。
分筆登記を行う段階では、まだ区分ごとの名義人が確定していませんので、登記は名義人全員で行います。

分筆登記が完了後、その土地の1筆ごとが共有名義人全員の名義になっていますので、ここから所有権移転登記を行います。
分筆登記と所有権移転登記が完了して初めて、個人の単独名義となる訳です。

ただし、分筆した土地のどの部分を誰が取得するのかを決めるにあたっても、それぞれの評価額を同じにすることは難しいため、いざ分筆をしようとなっても実際はそこから作業が難航しているケースもあります。

5-3.売却して売却額を共有者で分ける

共有名義人同士で意見がまとまっている場合には、持分割合に応じた売却額を分けるという方法もあります。

共有名義の状態で売却手続きを進めていくと、単独所有で売却手続きを行う場合に比べて手間や時間がかかりますので、場合によっては、あえて1人の名義に相続登記をした上で売却手続きを進め、売却額を後から他の共有名義人に返すという方法もあります。
これを、「換価分割」といいます。

いずれにしても、こちらの方法は共有名義人間で話し合いができ、なおかつ意見がまとまっている状態であることが前提となります。

また、換価分割を選択した場合には、その旨を遺産分割協議書に記載しておく等、きちんと手続きをしておかないと、後から贈与としてみなされてしまい、支払わなくて良かった贈与税が発生してしまうこともありますので、ご注意下さい。

6.共有名義の相続登記で遺産分割協議書がいらない場合

自身の持分のみを売却したいということであれば、他の共有名義人の同意は不要です。
従って、遺産分割協議書も必要ありません。

ですが、あくまで売却できるのは持分という「権利」だけであって、その持分に該当するどこからどこまでの土地を売却する、といったことはできないので、自由に使うことができない土地の持分のみを買い取るという買い手は、見つかりにくいのが現実です。

ただし、そういった土地を専門で買い取るといった業者も中には存在しますので、まずは業者に相談してみるというのも一つの手かもしれません。

7.まとめ

今回は、相続をきっかけとして財産が共有名義になった場合に、どういったことが考えられるのか?というメリットやデメリット、解決策について解説させていただきました。

共有名義になることによって、恩恵を受けられることもあれば、反対にトラブルの種になってしまうこともあります。
一般的に、共有名義は危険だ!トラブルに巻き込まれる!といったイメージを持たれている方が多くいらっしゃるかもしれませんが、共有名義人間の関係によって、共有名義の状態であることがプラスに働くこともあれば、マイナスに働くこともあるので、絶対に反対ですという訳ではありません。

ですが、リスクを考えずに安易な考えで一度共有名義にしてしまうと、解消をする為には相当な時間や費用、労力を費やすだけでなく、共有名義人間の人間関係を壊すきっかけにもなりかねませんので、よくお考えになって実行されることをお勧めします。

取り急ぎ共有名義にした、また、共有名義にするか迷われている方等いらっしゃいましたら、是非一度専門家にご相談してみてください。

著者:相続ハウス 栗田千晶(相続診断士)
監修:税理士法人エスネットワークス
れみらい法務事務所 大貫 智江(司法書士)

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