これでバッチリ!相続登記の必要書類と揃え方

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不動産を相続することになった場合、相続登記を行うことになりますが、その際にどんな書類が必要なのか、どこで入手することができるのかがわからず、お困りのことはありませんでしょうか。

そもそも相続登記とは何なのか、それは必要なことなのか。また、相続登記をするのに必要な書類は何なのか、どこでどのように入手するのか。

今回はそんなお困りごとを一気に解消していきましょう。

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もくじ

1.相続登記とは
2.相続登記の必要書類
・2-1.登記原因証明情報
・2-1-1.被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本(除籍・改製原戸籍・原戸籍)
・2-1-2.被相続人の住民票の除票
・2-1-3.相続人全員の現在の戸籍謄本
・2-1-4.相続関係説明図
・2-2.住所証明情報
・2-3.評価証明情報
・2-4.登記申請書
・2-4-1.相続登記申請書
・2-4-2.対象不動産の登記簿謄本
・2-5.代理権限証明情報
・2-5-1.登記委任状
3.法定相続分ではない登記をする場合の必要書類
・3-1.遺産分割協議により相続する場合
・3-1-1.遺産分割協議書
・3-1-2.相続人全員の印鑑証明書
・3-2.遺言書がある場合
・3-2-1.遺言書
・3-2-2.遺言執行者の印鑑証明書
・3-2-3.受遺者(遺言書で指名がある者)全員の印鑑証明書
・3-2-4.不要となる書類
・3-3.調停または審判に基づいて相続する場合
・3-3-1.調停調書または審判書(確定証明書つき)の謄本
・3-3-2.不要となる書類
・3-4.相続放棄をした者がいる場合
・3-5.相続欠格者がいる場合
・3-6.相続廃除者がいる場合
4.相続登記の期限
まとめ

1.相続登記とは

相続登記とは、相続が発生した時に、被相続人が所有していた土地・建物等の不動産の名義を相続人の名義に変更する手続きのことをいいます。

相続が発生した際には、遺言書や遺産分割協議等で各相続人の財産の取得分を決定しますが、それだけでは財産の所有者が変更されたことにはなりません。

名義人が亡くなった瞬間から名義変更を行うまでは、事実上その財産は相続人全員の共有状態となります。

預貯金であれば金融機関で、株であれば証券会社で、そして不動産であれば法務局で名義変更の手続きを行って初めて、特定の相続人のものとなるのです。ですから、相続登記をしないで例えば不動産を売却しようとした場合、名義人が亡くなったままだと売却自体ができないのです。

それでは、相続による不動産の名義変更(=相続登記)を行いたい場合、どのような書類を用意するのか、それはどこで入手できるのか、また、どのような手続きを行うのかを確認していきましょう。

2.相続登記の必要書類

この項では、どのようなケースでも共通して必要となる書類をご紹介します。

「法定相続分」に基づき相続登記を行う場合は、以下の書類のみで手続きができます。

(遺産分割協議や遺言書等、様々な事情に基づき登記が行われるケースについては、3項にて解説します。)

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2-1.登記原因証明情報

登記を行う理由・原因を証明するため、以下の書類を用意します。

2-1-1.被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本(除籍・改製原戸籍・原戸籍)

相続が発生した事の証明、及び相続人の確定のために必要となります。

戸籍謄本は、被相続人の在籍していた本籍地の市区町村役場で取得できます。有効期限はありません。

出生から死亡までの連続した全ての戸籍が必要となるため、場合によってはかなり煩雑な手続きとなります。

まず被相続人の最後の本籍地の市町村役場にて、被相続人が死亡した時の戸籍(除籍)謄本を取得します。その戸籍から、「一つ前の本籍地」が記載されている箇所を見つけ、一つ前の本籍地の役所にてまた戸籍謄本を取得する…という流れを繰り返します。

死亡時点の戸籍から一つずつ遡って、出生時の戸籍謄本までたどり着くということです。

被相続人の婚姻や転居等により転籍回数が多い場合や、遠隔地に籍を置いていた場合、この取得の手間や取得に要する時間が増えていきます。合計で何通取得しなければいけないかというのは、実際に戸籍を収集し終えるまでは分かりません。

また、相続人が先に亡くなっている場合は、その相続人の出生から死亡までの連続した戸籍も収集しなければいけないなど、かなり煩雑になっていきます。

そのため、下記の書類も含め戸籍等の収集の手間を減らしたい方は、司法書士等の専門家に戸籍収集を依頼すると良いでしょう。

2-1-2.被相続人の住民票の除票

登記簿上の被相続人と戸籍上の被相続人が同一人物であることを証明するために必要となります。

住民票の除票は、被相続人の最後の住所地の市区町村役場で取得できます。有効期限はありません。

被相続人の死亡時の住民票の除票と登記簿上の住所が異なっている場合、戸籍の附票や住民票を取得し、 被相続人の住所の移転の経緯を全て証明しなければなりません。

2-1-3.相続人全員の現在の戸籍謄本

相続人が相続発生時に生存していることを証明するために必要となります。

各相続人の在籍している土地の市区町村役場で取得できます。

被相続人の死亡時以降で、最新の状態のものを使用します。

2-1-4.相続関係説明図

必ず添付しなければならない書類ではありませんが、登記申請時に相続関係説明図を作成し提出すると、登記完了後に戸籍、原戸籍、除籍謄本などの返却が受けられます。戸籍等を今後のために残しておきたい場合などには、 相続関係説明図を添付して原本を返却してもらいましょう。

こちらは、一定の記載事項が揃っていれば、書式に決まりはありません。また、機械印字されたものでも手書きでも構いません。

形式は、こちらの図をご参照ください。

02

一定の記載事項とは、被相続人及び相続人の住所、氏名、生年月日、死亡年月日などです。

2-2.住所証明情報

不動産取得者の住民票

不動産を相続する相続人の現在の住所を証明するために必要となります。

住民票は不動産を取得する相続人の住所地の市区町村役場で取得できます。有効期限はありません。

本籍・被相続人との続柄の記載があるものを取得しましょう。

2-3.評価証明情報

対象不動産の固定資産評価証明書

登録免許税を算出するために必要となります。

相続を行うすべての土地・建物について取得しましょう。

対象不動産所在地の市区町村役場または都税事務所にて取得できます。

相続登記を申請する年度のものを使用します。

2-4.登記申請書

登記申請を行うために、以下の書類を用意しましょう。

2-4-1.相続登記申請書

相続人が自身で登記手続を行う場合に必要となります。

法務局のHPに申請書の様式が用意されていますので、ケースに応じてダウンロードして使用すると良いでしょう。

法務局

登記申請を司法書士に依頼をする場合は、こちらの書類は司法書士が作成しますので用意は不要となります。

2-4-2.対象不動産の登記簿謄本

登記申請時に添付はしませんが、相続登記申請書の「不動産の表示」欄に正確に記載するために必要となります。

そのため相続を行うすべての不動産について取得しましょう。

登記簿謄本は法務局で取得できます。

最近ではコンピュータ化された一部の法務局で、他の管轄の登記簿も取得できるようになりました。そのため、対象不動産が遠隔地にある場合でも、お近くの法務局で登記簿謄本が取得できます。

ただし、全ての法務局でこのシステムを利用できるわけではないので、事前に法務局に確認しましょう。また、このシステムを利用する場合、正確な地番・家屋番号がわからないと利用できませんのでご注意下さい。

2-5.代理権限証明情報

2-5-1.登記委任状

登記申請手続きを専門家に依頼する場合に、相続人から専門家へ登記の依頼があったことを証明するために必要となります。

専門家が書面を作成し、依頼者が署名・捺印することが一般的です。

3.法定相続分ではない登記をする場合の必要書類

3-1.遺産分割協議により相続する場合

遺産分割協議に基づき不動産登記を行う場合は、2項の書類に加えて、以下の書類が必要となります。

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3-1-1.遺産分割協議書

相続人全員で遺産分割協議に合意したことを証明するために必要となります。

相続人全員が実印で押印してあるものが必要です。

原則として、相続登記申請時に添付した遺産分割協議書は返却されません。返却を希望する場合は、遺産分割協議書のコピーを1部添付し、「原本還付」の手続きを行うようにしましょう。

3-1-2.相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議に押印した印鑑が市区町村に登録している印鑑であることを証明するために必要となります。

印鑑証明書は各相続人の住所地の市区町村役場で取得できます。

有効期限はないとされていますが、実務的には直近(おおむね6ヶ月以内)のものが必要になる場合があります。

3-2.遺言書がある場合

遺言書に基づき不動産登記を行う場合は、2項の書類に加えて、下記の書類が必要となります。また、取得不要となる書類や、有効期限のある書類もあります。

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3-2-1.遺言書

被相続人の遺言の内容を証明するために必要となります。

自筆証書遺言や、秘密証書遺言の場合は、事前に家庭裁判所にて検認を行う必要があります。

公正証書遺言の場合は、検認の必要はありません。

原則として、相続登記申請時に添付した遺言書は返却されません。返却を希望する場合は、遺言書のコピーを1部添付し、「原本還付」の手続きを行うようにしましょう。

3-2-2.遺言執行者の印鑑証明書

遺言書にて遺言執行者の指定があった場合に必要となります。

有効期限は発行後3ヵ月以内です。

3-2-3.受遺者(遺言書で指名がある者)全員の印鑑証明書

遺言書にて遺言執行者の指定がない場合、遺言者の登記義務は受遺者を含めた相続人全員が受け継ぐことになります。そのため、遺産分割協議の有無や、協議の内容に関わらず、受遺者全員の印鑑証明書が必要となります。

有効期限は発行後3ヵ月以内です。

3-2-4.不要となる書類

  • 被相続人の戸籍謄本は死亡時のもののみ必要となります。死亡から出生まで遡る必要はありません。
  • 相続人の戸籍謄本は、遺言により不動産を取得する方のもののみ必要となります。相続人全員の戸籍謄本を取得する必要はありません。

3-3.調停または審判に基づいて相続する場合

調停または審判に基づき不動産登記を行う場合は、2項の書類に加えて、下記の書類が必要となります。また、取得不要となる書類もあります。

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3-3-1.調停調書または審判書(確定証明書つき)の謄本

家庭裁判所に申請することで取得できます。

3-3-2.不要となる書類

  • 調停調書に相続年月日が記載されている場合は、被相続人の戸籍謄本等は不要となります。
  • 調停調書に相続年月日が記載されている場合は、被相続人の住民票の除票は不要となります。
  • 相続関係図は不要となります。

3-4.相続放棄をした者がいる場合

相続人の中に相続放棄をした方がいる場合は、2項の書類に加えて、相続放棄申述受理証明書が必要となります。

家庭裁判所に申請することで取得できます。

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3-5.相続欠格者がいる場合

相続人の中に相続欠格者がいる場合は、2項の書類に加えて、確定判決の謄本か、欠格者自身が作成した証明書と欠格者の印鑑証明書が必要となります。

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3-6.相続廃除者がいる場合

推定相続人の中に相続排除者がいる場合は、廃除がなされた旨が戸籍に記載されるため、別途書類等は必要ありません。

4.相続登記の期限

相続税の申告等と異なり、不動産登記には特に期限は定められていません。

ですが、期限が無いからと言ってそのままにしておくと、後の相続により権利者が細分化したり、連絡のとれない権利者が出てきたりと、権利関係が複雑になってしまい、自由に動かせない土地になってしまいます。

そうした事態を避けるため、相続登記は、遺産分割や相続税申告等が終わり次第、速やかに行う事が望ましいでしょう。

詳細はこちらを御覧ください【放置しているとどうなるの?相続登記の期限と方法

まとめ

ここまで、相続登記の為の必要書類をケースごとに見てきました。

相続登記の必要書類は、遺産分割協議書の作成や相続税申告の際の必要書類と共通する部分も多くみられますので、それらの手続きの書類と同時に取得しておくと、遺産分割協議や相続税申告の完了後、速やかに相続登記手続きに進むことができます。

不動産登記申請は、法務局で担当者によっては丁寧に教えてくれるところもありますのでご自身でもできますが、必要書類を間違えて取得してしまったり、よく分からないからと役所や法務局に何度も行ったりすることで交通費や郵送費がかさみ、専門家に支払う報酬を超えてしまうこともあります。時間と手間、また無駄な出費を避けるためにも、司法書士等の専門家に頼んでみるのも1つの手かもしれません。

また、戸籍謄本・住民票・固定資産税の評価証明書等の取得や、遺産分割協議書や相続関係図等の作成は司法書士等の専門家に依頼することができます。ご自身での取得が難しい、または時間がない等の場合には、専門家の協力を仰ぎながら、スムーズに相続登記手続きを進めていきましょう。

著者:相続ハウス 山下雅代(相続診断士)
相続ハウス 彼末彩子(相続診断士)

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