相続登記をしないと後悔する!やり方や必要書類を解説

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不動産や相続について話している中で「相続登記」という単語を聞いたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。

相続登記とはずばり、相続が発生したことで行う不動産の名義変更のことです。

不動産の名義人が亡くなった後、相続人などに不動産の名義を変更することで、その不動産が相続された、と定義されます。

そして名義人の亡き後、登記をしないままでいると数々のデメリットが発生します。

そこで今回は、なぜ登記をした方がよいのか、また実際に登記をするにあたってのやり方や必要費用・書類などを詳しくお伝えしますので、ぜひ参考にしてみてください。

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1.相続登記とは

相続登記とは、相続が発生したことで行う不動産の名義変更のことです。

例えば、父が亡くなり自分だけが相続人の場合、自宅の名義人である父はもう亡くなってしまったので相続人である子に名義を変更する必要がありますよね。

この時に行う名義の書き換え手続きのことを、法律用語で「相続登記」と言います。

1-1.相続登記の期限

相続登記には期限はありません。

名義人が亡くなってから1年後でも10年後でも、相続登記をすることは可能です。

ですが期限がないからといって、いつかやろうとそのままにしておいたり、もう登記自体しないと決めたりしてしまうと、様々なデメリットが発生します。

後で後悔しないように、次でデメリットについてご説明しますので、予めどんなことが起こりうるのか把握しておきましょう。

2.相続登記しないことのデメリット

登記をしないでおくと、完了までにたくさんの手順を踏まなくてはならない状況になる場合があります。

最悪の場合、登記自体ができなくなってしまったということも少なくありません。

どういう状況が起こりうるのか、簡潔にご説明します。

2-1.後に揉める可能性がある

名義人が亡くなった瞬間から名義を書き換えるまでは、事実上その不動産は相続人全員の共有状態になります。

共有名義にすると、例えばその不動産を売却したり、担保設定する際に、名義人全員の同意がなければできません。

そうすると、その不動産をどうしたいかで名義人同士で揉める可能性が高くなります。

そしてそのうちの誰かが亡くなると、その所有権利はそのまま亡くなった人の相続人に相続されます。

登記をしていない期間が長ければ長いほど相続人は雪だるま式に増えていくので、その分揉めやすくなります。

2-2.認知症等の影響

相続人の誰かが認知症などになり判断能力が低下してしまうと、裁判所を通して相続人の代わりに成年後見人を選任してもらわなければ、遺産分割協議をすることはできません。

成年後見人申請手続自体が手間がかかりますし、成年後見人が選任された後に始めて遺産分割協議というスタートラインに立てるので、とても時間と費用がかかります。

2-3.誰かが行方不明になる場合がある

相続人の中に行方不明者がいる場合、そのままでは登記をすることができません。

行方不明者に対して特定の処置をすることで、初めて遺産分割協議を行い、登記することができるようになります。

詳しくはこちらをご覧下さい。
放置しているとどうなるの?相続登記の期限と方法
2-3.行方不明者がいる場合

2-4.相続登記自体ができなくなる

登記に必要な書類(戸籍など)は、役所での保管期間が決まっています。

例えばこの期間をすぎてしまうと必要書類を取得することができなくなりますので、一定の手続きを踏まないと登記ができなくなってしまいます。

2-5.対象不動産の売却や担保提供等ができない

対象不動産を売却したり、お金を借りるために不動産を担保に入れたりするような場合は、相続登記を完了していないと行うことができません。

2-6.差し押さえされる可能性がある

相続人の1人に借金があって返済が滞っている際に、その債権者が判決などに基づいて相続財産を差し押さえる場合があります。

この場合、債権者は相続人の法定相続分を差し押さえることができるので、勝手に法定相続分の相続登記をしてから、債務者(共同相続人の1人)の持分について差押え登記をすることができます。

つまり、誰も知らない第三者が相続人として所有権を得ることになり、もし売られてしまった場合、その不動産は買い手との共有名義となってしまうのです。

2-7.不動産賠償が受けられない

不動産賠償とは、事故や契約違反、不法行為などにより不動産が受けた損害を、金銭などで補てんすることをいいます。

不動産賠償は本来、実際に住んでいる人に対して行うものですが、対象者全てのそれを特定することは難しい場合があるため、原則として登記上の名義人に対して行われます。

そのため、例えば自分が住んでいる家が亡くなった父名義のままになっていた場合、不動産賠償は原則として受けられないのです。

ここでは簡潔にデメリットをお伝えしましたが、より詳しく知りたい方は、こちらの記事をご覧下さい。
放置しているとどうなるの?相続登記の期限と方法

3.手続き方法

3-1.申請する場所

相続登記の申請をする場所は法務局です。

法務局であればどこの法務局へ登記を申請してもいいわけではなく、 不動産の所在地によって法務局の管轄も決まっていますので、管轄内の法務局にて申請をしましょう。

どこの法務局に行けばいいのかは、下記の法務局のHPで調べることができます。

「法務局 管轄のご案内」
http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/static/kankatsu_index.html

3-2.申請する人

原則的には、実際に不動産の名義人になる人が申請を行います。

仮に他に相続人がいても、その人たちが名義に入らない場合は申請に関わらなくても問題ありません。

3-3.登記完了までの流れ

01

4.必要書類

02

5.費用

5-1.登録免許税

登録免許税とは、不動産の登記にかかる税金のことで、金額は「固定資産税評価額×0.4%」となっています。

これは生前贈与や売買による費用より安く設定されています。

ただし、固定資産税評価額は相続登記を申請する年度のものを基準とします。被相続人が亡くなった年度のものではないので注意が必要です。

例えば、標準的な戸建て住宅の土地の評価額が3,000万円、建物の評価額が1,000万円であれば、次のような金額になります。

土地:固定資産税評価額 3,000万円×0.4%=12万円

建物:固定資産税評価額 1,000万円×0.4%=4万円

合計:16万円

この場合の登録免許税は16万円ということになりますね。

また、4にある登記に必要な戸籍や住民票が手元にない人は新たに取得しなくてはいけませんので、その分の金額もかかってきます。

目安として覚えておくと良いでしょう。

5-2.不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋を購入したり名義変更するなどして不動産を取得した時にかかる税金です。

通常、不動産を取得した場合は不動産取得税がかかりますが、相続で取得した場合は不動産取得税は発生しません。

ただし、相続に関する場合でも以下のような場合は不動産取得税が発生します。

  • 相続人以外の者に対してなされた特定遺贈による取得
  • 贈与による取得(相続時精算課税制度の利用も含む)
  • 死因贈与による取得

不動産取得税が発生するかしないかは判断が難しい場合もありますので、その場合は専門家に相談しましょう。

6.まとめ

ここまで相続登記についてご説明してきましたが、参考になりましたでしょうか。

どうせ後で登記をするなら、費用が多額になってまでリスクを抱えてダラダラ行うよりも、最低限の費用で短期間に行う方が絶対にいいですよね。

また、相続発生後の一連の手続きから外れて期間が空いてしまうと、「やらなきゃ!」という気持ちがしぼんでしまい、結局そのままになってしまうケースも見受けられます。

名義をそのままにしてたくさんのデメリットが発生する前に、相続登記はできるだけ早く済ませましょう。

また、相続登記の手続きは自分でもできますが、書類に不備があった場合や書類が揃っていないと何度も法務局とのやりとりを行わなければなりません。

法務局は平日しかやっていないので、特に平日お仕事をされている方は会社を休まなくてはいけないなど大変かもしれませんね。

そして権利関係が複雑な場合は素人ではなかなか難しいこともあります。

すっきり済ませたい場合や早く終わらせたい場合は、専門家に依頼することも検討しましょう。

著者:相続ハウス 彼末 彩子(相続診断士)
監修:赤坂トラスト総合事務所 市倉 伯緒(司法書士)

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