知ってお得に納税!相続評価が減額になる小規模宅地等の特例

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小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例という制度をご存じでしょうか?
聞いたことはあるけれど、詳しくは知らないという方も多いと思われます。

小規模宅地等の特例とは、要件を満たしている場合、相続時の利用状況などに応じて、土地の評価額が5割~2割に抑えられるという特例です。
相続人にとってはうれしい制度ですが、相続人の立場や土地の利用方法で適用要件が異なるので注意が必要です。

この特例はどのような場合に適用されるのか、どのくらい減額になるのか、制度の目的や注意点など、具体例をまじえながら、小規模宅地等の特例をご紹介いたします。

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1.小規模宅地等の特例とは

相続税を簡単にいうと相続財産×税率で算出されます。
相続財産の評価は時価で行うことと定められているため、土地の評価も相続時に計算されます。
その際、土地の評価額が減額されるのが小規模宅地等の特例です。

1-1.特例の目的

相続人の主な財産は持ち家(もしくは事業用資産等)だけであるにもかかわらず、その自宅や店舗に多額の相続税がかかり、納税のために自宅、店舗等を売却しなければならないとしたら、被相続人にとって苦しい選択となってしまいます。

特に持ち家の場合、住まいは残された家族の大事な生活拠点であることが多く、売却するとその後の生活に大きなダメージを与えかねません。

このような事態を回避するために相続後の居住や事業の継続など一定の要件を満たせば相続税の減額を受けられるのがこの特例の目的です。

1-2.相続税はどのくらい減額されるのか

減額の内容は「事業用」「貸付事業用」「居住用」の宅地に分類され、それぞれ限度面積と減額割合が異なります。

【事業用宅地等】
限度面積:400㎡
減額割合:80%

【貸付事業用(不動産貸付、駐車場業など)の宅地等】
限度面積:200㎡
減額割合:50%

なお、一定の要件を満たす場合は
限度面積:400㎡
減額割合:80%

【居住用の宅地等】
限度面積:330㎡
減額割合:80%

限度面積とは、超過分が適用外ということです。
限度面積より広い土地だとしても、限度面積以下の部分は減額対象となります。

なお、相続開始日が平成27年1月1日以降の場合となります。
また、事業用宅地等には更に細かい区分があります。

▼詳細はこちらをご覧ください。
国税庁サイト:小規模宅地等の特例
https://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4124.htm

2. 宅地の種類によって異なる小規模宅地の要件

2-1.居住用宅地の要件

居住用宅地の要件は、宅地要件と相続人要件に大別されます。

宅地要件は「被相続人等が住んでいた土地であること(事業の場合は事業用として利用、もしくは事業建築物の敷地として利用)」とあり比較的シンプルです。

しかし相続人要件は取得する人の身分によって変わります。
配偶者には特別な要件はありませんが、配偶者以外の同居親族ならば、相続税の申告期限まで宅地と家に居住、そして保有することで要件を満たすことになるのです。

配偶者以外で同居もしていない親族が取得者の場合は、適用要件がかなり厳しくなります。
こちらについては事例で後述いたします。

2-2.不動産貸付や駐車場の場合

事業用の場合は、事業を行っていたのが誰かによって多少要件が変わります。

被相続人の事業に利用されていた宅地等 事業承継要件 被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、その申告期限までその事業を継続していること。
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること。
被相続人と生計を一にしていた親族の事業に利用されていた宅地等 事業承継要件 相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その宅地等の上で事業を継続していること。
保有継続要件 その宅地等を相続税の申告期限まで保有していること。

事業的規模に至らない所得もこの対象になるのでしょうか。

例えば小規模な駐車場や駐輪場などが考えられますが、規模が小さくとも継続的に対価を得ていれば適用可能です。

2-3.要件を事例で紹介

特例が受けられるのはどんな場合なのか、事例でご紹介します

【事例1】
賃貸で一人暮らしの子どもが相続
被相続人が一人暮らし(同居親族がいない)状態であれば賃貸暮らしの子どもは特例を適用できる可能性があります。

【事例2】
二世住宅で同居している子どもが相続したが、共有部分のない完全分離二世帯住宅

かつて完全分離型は被相続人の専有部分のみが適用となっていましたが、法改正によって敷地全体が対象になりました。

【事例3】
被相続人の店の土地を一緒に事業を行っていた跡継ぎ(生計同一)が相続

相続税の申告期限までその宅地等で事業を営み、かつ土地を保有していれば適用が受けられます。

【事例4】
老人ホームへ入居してしまった場合「元自宅」は「自宅」扱いになるのか
自宅を賃貸に出すなどしなければ、特例を適用できる可能性があります。
老人ホームに入居するときの状況によっても、適用の可否が異なりますので、注意してください。

事例はほんの一例で、実際に小規模宅地の特例が適用できるかどうかは個々の事情により異なります。
適用を受ける際は専門家の判断を仰ぐようにしてください。

3.小規模宅地等の特例による減額金額の計算方法

ここで注意したいのが、相続税が直接減額されるわけではないことです。

例えば、もともとの評価額が5,000万円の土地を子どもが1人で相続するとします。(他の相続人はなしとする)
面積が330平方メートル以下であれば、80%減額されます。

【例】
評価額:5,000万円×特例:80%=減額金額:4,000万円
評価額:5,000万円-減額金額:4,000万円=課税価格:1,000万円

この1,000万円に相続税が課税されることになります。
相続税は超過累進課税といい、財産が多いほど税率が上がりますし、一定の非課税枠があります。
そのため評価額を抑えることができれば大きな減税に繋がります。

4. 小規模宅地等の特例の適用を受けるためには

小規模宅地等の特例は遺産分割が完了していることが必要で、相続税の申告期限までに行うのが原則です。

相続税の申告時、小規模宅地の特例にかかる計算の明細書や、遺産分割協議書の写しなども添付して行います。

ただし、申告期限までに分割が間に合わない場合には分割の見込書を添付し、更に申告期限後3年以内ならば適用を受けることができます。

▼参考:国税庁 相続税の申告の際に必要な添付書類
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sozoku/shikata-sozoku2014/pdf/05.pdf

5.小規模宅地等の特例の注意点

5-1.相続トラブルに注意

盲点なのが、小規模宅地の特例を適用したが故の、兄弟間トラブルです。

子どもが複数いる場合、同居者と非同居者が混在することもあるでしょう。
この場合、同居の子どもが土地を取得すれば特例が適用できる可能性が高いです。

しかし相続税の圧縮に気を取られて当たり前のように同居の子どもの名義にしてしまうと、非同居の兄弟から不満の声が上がることも考えられます。

相続税が減額できても、兄弟間の仲が悪くなっては意味がありません。
たとえ納税額が大きくなっても、相続人達が納得できる分割を目指しましょう。

5-2.最新情報を常にチェックしよう

二世帯住宅の適用が緩くなったことは事例の項目で記述したとおりです。
また、老人ホーム要件も一時期に比べて緩和されました。

他にも、限度面積や減額割合など細かい改正が多いのもこの特例の特徴です。

要件や内容を一度知って満足するのではなく、常に新しい情報を仕入れられるようアンテナを立てておく必要があります。

6.まとめ

相続税が減額されるという特例は大きな魅力ですが、細かい要件が多いので必ずしも適用できるとは限りません。

また、制度を利用したいがために相続人間の関係が壊れては本末転倒です。

相続人の間で話し合いながら、うまく適用したいものですね。
その意味では、話し合いを円滑にする材料としても活用できるのではないでしょうか?

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