相続対策に不動産投資を活用するメリットとデメリット

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相続対策 不動産投資

相続税の金額を減らす手段の1つとして、不動産投資を行うという方法があることをご存じでしょうか?

この方法によって、確かに相続税を減らすことはできますが、リスクも伴うことから、よく考えてから実行しなければいけません。

なぜ不動産投資が相続対策になるのでしょうか?
相続対策として不動産投資を行うことのメリットとデメリットについて説明します。

不動産投資を検討中の方も、すでに行っている方も、ぜひ参考にしてくださいね。

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1.相続対策における不動産投資のメリット

1-1.課税対象となる相続財産額を抑えることができる

不動産の相続税額は、その土地や建物などの評価額によって決められます。

しかしこの評価額は、一般的にその不動産を購入した金額よりも低くなるものです。
おおよその値でいうと、土地の場合は購入金額の7割から8割ほど、建物であれば3割から8割ほどの価格に評価されます。

つまり、相続の対象となる財産の価値が安く抑えられるのです。
上の割合に当てはめると、土地の購入金額では2割から3割、建物なら2割から7割も安い金額にもとづいて、相続税額が算出されることになります。

▼詳しく知りたい方はこちら
評価額で相続税が変わる!気になる土地の評価とその算出方法

1-2.アパートやマンションを建てると、土地の評価額が減少

不動産投資を行うことで相続対策につながる理由は、上記の理由だけではありません。
土地にアパートやマンションを建てて、ローンを組んで購入することで、相続税が安くなるのです。

購入した土地に建物を建てることによって、土地の評価額をさらに下げることが可能です。
しかも、建設した建物がアパートやマンションなどの貸家であった場合は、それ以上の評価額の減少につながります。

賃貸の建物の敷地は、貸家建付地の評価減少の制度が適用され「自用地評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)」の計算式で評価され、評価額を引き下げることができるのです。

建物についても賃家の評価減の適用が存在しており「固定資産税評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)」という計算式にもとづいて、評価額を減少することができます。

1-3.住宅ローンの残高も相続税控除の対象になる

被相続人が住宅ローンで不動産を購入し、その支払いが完済されないまま亡くなってしまった場合、未払いのローンは債務として相続人に引き継がれます。

相続税額を決定する際には、債務控除という制度が適用され、未払いのローンの金額が差し引かれて計算されます。
そのため、結果的に相続税が安くなるのです。

しかし、この場合は相続人にローンの残額を支払わせるというリスクが発生するため、財産を継承する相手の理解を得ておく必要があります。

2.相続対策における不動産投資のデメリット

不動産投資が、必ずしも相続対策において有効であるとは限りません。
不動産を購入することで、経済的なリスクが生じる可能性があることも把握しておきましょう。

2-1.資産価値がさらに減少する可能性

不動産の価値は変動するものです。
節税のために不動産投資をしても、その価値が下がってしまうと、結果的に損をしてしまう可能性があります。

特に高額の不動産投資を行った場合は、損失額も高額になってしまう可能性があるので、投資は慎重に検討しなければいけません。

2-2.空き室の増加

賃貸目的でアパートやマンションを建設、もしくは購入した場合には、当然ながら入居者による賃料収入が見込まれます。

しかし、期待していたほどの入居者がなく、充分な賃料収入が得られない場合もあります。

ローンで費用を返済している場合は、賃料収入が返済額よりも低くなってしまい、経済的な負担を強いられる可能性があります。

そのため、賃貸の不動産投資を行う場合には、どれだけの入居者が見込めるかの入念な予測が必要不可欠です。

2-3.物件の維持にかかるコスト

不動産は購入すると、維持するためにさまざまな費用を支払い続ける必要があります。

特に賃貸の場合は清掃費用や入居者を呼び込むための広告費、設備の交換や修理にかかる費用など、さまざまなコストを支払う必要があります。

3.まとめ

不動産投資は確かに相続対策になるものの、そこにはさまざまなリスクも存在しており、結果的に節税以上の損失が生じてしまう可能性もあります。

また、賃貸目的の不動産や土地の価格は、その時の景気や世の中の動向によって大きく変わる可能性が大きいです。

しかし不動産投資を活用した節税効果は大きいので、相続対策として不動産投資を考えている人は、メリットとデメリットの内容をよく検討し、慎重に決めなければいけません。

現在、不動産投資を行っている人も、検討中の人も今回の情報を基に理解を深めていってください。

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