売る?貸す?空き家を相続したら検討すべき4つの方法

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皆様の中には、親が亡くなったり介護施設に入った後に空き家になってしまった家を相続した(する)けれど、その後どうしたらいいのかわからない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか?

解体費用が高い、面倒くさい、売れるかわからない、など様々な理由があるかもしれませんが、空き家はそのままにしておくと相続人だけではなく、家のご近所の人にまで迷惑がかかってしまうこともあります。

そこで今回は、空き家を相続した後の対処方法と、空き家と併せて活用したいお得な控除や補助金制度をご紹介しますので、既に空き家を相続した方も今後する予定の方も、ぜひ参考にしてみてください。

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1.空き家をそのままにしておくのはデメリットばかり!

空き家をそのままにしておくと、倒壊や老朽化によりケガをしたり、放火や不法投棄などの可能性があるのでとても危険です。
またどんなに市場価値が低くても、所有しているだけで固定資産税がかかってしまいます。

そして最も影響があるものが、2015年5月26日に施行された「空き家対策特別措置法」です。

これは市町村の調査で「特定空き家等」と認定されれば指導、勧告、撤去命令などの対象となるというもので、所有者が撤去命令に従わない場合や、市町村が手を尽くしても所有者が分からない場合は、強制的に取り壊しができることになったのです。
(認定されたらすぐ取り壊しになる訳ではありません)

しかも、この取り壊し費用は所有者が負担しなくてはいけません。

「特定空き家」とは
•そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
•著しく衛生上有害となるおそれがある状態
•適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
•その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態
(空家対策特別措置法第2条より)

このままだと負担が大きいから空き家をどうにかしたいなと思った場合、売却・賃貸・相続放棄・寄付の4つの方法があります。

2.空き家を売却する場合

空き家を売却する場合、まず不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する作業(相続登記)が必要です。
相続登記が完了後、新しく名義人となった人が売却手続きを行います。

▼相続登記について詳しく知りたい方はこちらをご覧下さい。
相続登記をしないと後悔する!やり方や必要書類を解説

2-1.費用

売却をするにあたって、下記の費用が発生します。

2-1-1.登録免許税

相続登記の際に法務局に支払う税金です。
相続の場合の登録免許税は「固定資産評価額×0.4%」と決まっており、これは該当不動産を相続した人が支払います。

2-1-2.譲渡所得税

売却価格が取得費+経費より高かった場合、その差額に対して譲渡所得税が発生します。

相続した家の場合、取得したのがかなり昔であるため取得費がわからなかったり、契約書や領収書がない、というケースが多々見受けられます。
そのような場合、取得費の額を譲渡収入の5%相当額とすることができます。

▼詳しくはこちらをご覧下さい。
土地や建物を売ったら課税対象!譲渡所得税を徹底解剖

2-1-3.建物解体費用

更地にして売却する場合、建物を解体する必要があります。

地域、面積、構造によって費用は大きく変わるので一概に○○円とは言えません。
複数社に見積もりをしてもらい、比べてみることをおすすめ致します。

2-2.空き家バンク

最近では国が自治体(市区町村など)に空き家問題に取り組むよう働きかけており、「空き家バンク」を設置している自治体もあります。

空き家バンクとは、主に自治体や自治体から委託を受けた団体によって運営されており、空き家の所有者と利用希望者のマッチングをする仕組みです。

不動産会社が仲介手数料を受け取る営利目的であるのに対し、自治体が運営しているため営利目的ではなく、費用なしで利用できる制度です。

しかし空き家バンクを設定している自治体は少なく、空き家の受け入れはまだまだ少ないと言えます。

2-3.空き家を売却する場合のメリット

2-3-1.空き家解体の補助金制度

解体費用の補助は多くの自治体で行われています。
解体費用が高くて困っている方は、対象の空き家がある地域に補助金制度があるか確認してみましょう。

補助金の金額は、解体工事費用の半分や1/3など、自治体により様々です。
補助金を受けることができる条件は自治体により異なっていますが、旧耐震基準で建築されているものや防火地域等の地域指定があることが多いようです。

2-3-2.譲渡所得の特別控除

「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」とは、平成28年4月1日から平成31年12月31日までに売却した空き家のうち、一定の条件を満たしていれば売却益(譲渡所得)のうち3,000万円までは非課税になるというものです。

「一定の条件」とは
•相続開始まで自宅であり、相続により空き家になった
•昭和56年5月31日以前に建築された
•マンションなど、区分所有建物ではない(戸建てである)
•相続から3年を経過する日の属する12月31日までの譲渡である
•売却額が1億円を超えない
•相続から空き家以外になっていない(使用履歴がない)
•行政から要件を満たす証明書等が発行されている

以上の条件を全て満たす必要があります。

これは平成28年4月からスタートした特例であり、空き家の売買を活発にして空き家を減らしていく目的で定められました。
この控除が使えるのは平成31年12月31日までです。

2-4.空き家を売却する場合のデメリット

買い手が見つからない可能性がある

当たり前ですが、売却は買い手が見つからないことには成立しません。
なかなか買い手が見つからなかった場合、見つかるまでの管理や費用は当然発生します。

最近は少し条件が悪くても買い取ってくれる買取専門業者もありますが、通常の売却と比べると売却価格はかなり下がります。
また中には信用性の低い業者もありますので、よく見極めることが大切です。

3.空き家を貸す場合

空き家を誰かに貸す場合、売却同様、まず不動産の名義を亡くなった方から相続人へ変更する作業(相続登記)が必要です。

3-1.メリット

3-1-1.解体費用がかからない

家をそのまま貸すことができるので、解体費用はかかりません。
解体に必要な日数もかかりませんので、すぐに人に貸すことができます。

3-1-2.家をそのまま保存できる

思い入れがある家を壊さなくて済みます。
人が住むことで管理しているのと同様な状態になり、家が傷むのを避けられます。

3-2.デメリット

3-2-1.借り手が見つからない場合がある

築数十年経った家ですと、老朽化も進んでおり、なかなか借り手が見つからない可能性があります。

水周りなどの修繕やバリアフリーなどのリフォームを行なうことで、借り手が見つかるかもしれませんが、その分の費用がかかります。
解体費用とリフォーム費用を比べてから考えるのも良いかもしれません。

3-2-2.管理委託費がかかる可能性がある

自分で管理できる方は問題ありませんが、遠方に住んでいる等で自分で空き家の管理ができない場合、不動産会社に管理委託をするという手があります。

その場合、不動産会社に管理委託費を支払う必要があります。

4.相続放棄する場合

相続放棄とは、亡くなった方の全財産を相続しないと家庭裁判所に申請することです。

▼相続放棄について詳しくはこちらをご覧下さい。
これを読めば相続放棄は完璧!相続放棄の総まとめ

4-1.相続放棄後の空き家は誰が管理するのか

相続放棄をすればもう空き家に関わらなくて済む!と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、それは間違いです。
民法940条では、相続した財産について次のように定められています。

民法940条
相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

つまり、相続放棄しても自分の代わりに空き家を管理してくれる人が決まるまでは、管理責任は自分にあるということです。

自分が相続放棄して他の相続人に順位が移ればその人が自動的に管理者になりますが、もし自分以外に相続人がいない場合は、相続放棄すると管理する人がいなくなってしまいます。
その場合は、家庭裁判所に「相続財産管理人」の申立てを行い、管理する人を選任してもらう必要があります。

▼相続財産管理人について詳しく知りたい方はこちらをご覧下さい。
相続人がいない時はどうする?相続財産管理人を立てて解決

4-2.相続放棄する場合のメリット

手続きが簡単

家庭裁判所に申請書を提出するだけなので、手続き自体は簡単です。
各相続人が独断で行なうことができます。

4-3.相続放棄する場合のデメリット

4-3-1.プラスの財産も相続できない

相続放棄をすると、空き家以外の財産も全て相続することができません。
預貯金や株式、骨董品や車なども相続することができませんので、よく考えてから行いましょう。

4-3-2.相続放棄後でも一定期間は管理責任がある

相続放棄したらすぐに「もう自分には関係ない」とはなりません。
次の順位の相続人に管理をお願いするか、家裁で相続財産管理人の申立てを行いましょう。

5.空き家を寄付する場合

空き家を自治体等に寄付するという方法もあります。
寄付する場合は主に空き家が存在する市区町村などに申請をします。

5-1.メリット

地域へ貢献できる

空き家を活用できれば消費活動を伴うので地域の活性化に繋がり、自治体の税収に繋がります。

寄付する人に直接的な還元はないかもしれませんが、地域へ貢献できるという意味ではいいかもしれません。

5-2.デメリット

寄付実績は少ない

多くの自治体では空き家は活用価値がないとして受け入れないことが多く、空き家の寄付制度は存在していてもなかなか受け入れてもらえないのが実態です。

6.まとめ

相続した空き家の対処方法について、主に4つの方法をご紹介致しましたがいかがでしたでしょうか。

高齢化が進む日本では、今後より空き家が増えて問題が深刻化すると言われています。
その問題を解決しようと政府も様々な特例を作っているため、今後もそのような特例が増えるかもしれません。

問題に直面してから考えるのではなく、そのような方法があるのか事前に把握してその時々で最善な方法が取れるようにしましょう。

著者:相続ハウス 彼末 彩子(相続診断士)

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